三三一老厂区蝶变开启

换“装”后的老旧厂房成了球友们的新去处。

上午9点，球馆内已经有人开始训练。记者/张威 摄

株洲日报全媒体记者/张威

通讯员/唐婧

“扣杀，好球！”4月10日恰逢周末，晚上7点，新羽毛球馆外停车位已所剩无几，球馆内不时传出阵阵喝彩。

近日，芦淞区三三一片区原摩托车厂西区域内，一家高规格的羽毛球馆正式开业，这也意味着，该片区老旧厂区的蝶变正式开启。

由物理翻新到业态更新

走进该球馆，光洁的地板、崭新的地胶、专业的灯光、高涨的人气，很难想象这里半年前还是一座年久失修的老厂房。

这里曾是株洲南方牌摩托车的摇篮，承载着这座城市的工业记忆，但随着企业迎来改制重组等变动，这片约2.7万平方米的厂区最终被闲置。

2024年，城发集团接手三三一片区内多处闲置资产，其中就包括这片老厂房。

2025年，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出“鼓励以市场化方式推动老旧厂区更新改造，加强工业遗产保护利用，盘活利用闲置低效厂区、厂房和设施，植入新业态新功能”。

紧扣“三个年”活动要求，市城发集团不断应新求变，聚焦“城市与产业”“民生与未来”，争当城市建设主力军、片区蝶变主攻手，打造产业空间主舞台、转型发展主阵地。

“城市更新的难点，从来不止于物理空间的改造，更在于运营生态的重塑。”城发集团城市更新公司相关负责人表示。

很快，一份为三三一片区老旧厂区量身定做的改造提升方案随即出炉。

该方案不仅聚焦老旧厂房更新改造，还要统筹规划功能布局与业态组合，构建精密加工与制造区、文体活动区、生活配套区、智能制造、展示体验五大功能分区，通过明确各分区设施的功能标准、服务范围与业态准入，推动基础设施与产业功能的有机联动，实现空间重构、功能重组、能级提升。

去年10月，闲置多年的老旧厂区开进了首支施工队……

从捡到篮里都是菜到提着篮子去选菜

老厂房的焕新关键在于“活化”。“这不是简单的空间翻修，而是通过业态补充、内容策划、生活运营，让城市记忆与当代生活有机融合、共生共长。”城发集团城市更新公司规划团队相关负责人认为。

在此之前，我市不少老厂区已有了盘活动作，例如天元区原棉纺厂区已形成餐饮消费新地标；荷塘区原株洲汽车齿轮厂老厂房被改造为“齿动·1958文创园”，引进十多种业态激发公共文化活力……

这些案例共同印证，老旧厂区的更新不仅仅是物理意义上的破旧立新、拆旧建新，而是通过内容为空间赋魂，如何做好内容？前提必然是对片区历史文化、群众关切扎扎实实的调研。

“过去招商是‘捡到篮里都是菜’，现在是‘提着篮子去选菜’。”城市更新公司招商团队负责人表示，业态是否对片区功能有补齐作用，是招商硬指标。

出于同样的考量，投资人罗祯满带着羽速空间羽毛球馆成为首个入驻的项目。罗祯满坦言，当时同时在考虑多个片区，最终吸引他来此的原因就是片区功能亟待补齐，“三三一片区，羽毛球群众基础很好，专业的场地经常一‘票’难求。正好这里有一批符合要求的老厂房，还是国企的一手资源，让我觉得非常靠谱。”他还透露，在装修期间就有不少街坊闻讯前来，得知要新修一个羽毛球馆，大家都非常期待，在改造施工期间，他们还经常组团过来探班，就像是“编外监理”，成为一道特别的风景线，这也从侧面体现了片区群众对于羽毛球的热爱和对老厂房新生的期待。

现实给出了让人欣慰的答案。从今年4月初开张以来，这片2000平方米的老旧厂房内每天都是人声鼎沸。“刚谈了几个羽毛球赛的活动，接下来有的忙咯。”他笑着补充道。

更新红利反哺社区

翻看原摩托车厂旧照，斑驳的砖墙、杂草丛生的泥地……曾是这里的真实写照。除了已经开业的羽毛球馆，接下来酒店、茶楼、机动车检测服务站等新业态目前正在装修，预计年内都可迎客。

老旧厂区的焕新，在补齐片区功能的同时，还破解部分基层治理难题。

据董家塅街道办事处相关负责人介绍，三三一片区内有许多单位职工楼，虽然没有物业，环境卫生费用一直靠着单位支出，在原摩托车厂停摆后，费用断交，加上业主没有交物业费的意识，导致环境卫生问题日渐明显。

“当时，我们每家每户上门做工作，效果很不理想。”该负责人坦言，业主不肯出物业费用，街道也兜不起底，眼看问题变成了死结。

然而，闲置老旧厂房开启盘活，让这一问题有了转机。

随着老旧厂区升级改造并成功运营后，其收益部分将按比例回流到片区的生活服务和基础建设当中。目前，该片区内资产权证面积约5万平方米，已租出面积超1.4万平方米。其中，已租出商业面积1300多平方米，去化率达97%。经估算，已租赁资产年租金将超270万元。

可喜的数据背后，少不了用心的耕耘。在城发集团接手片区老旧厂房后，对其不断投入资金，用于安全、环境、基础设施配套建设。老旧厂房的面子、里子都有了，生活的气息回来了，投资者的目光也投过来了。

“我们不做一锤子买卖，而要把这里打造成融入片区肌理的新空间。”上述负责人表示，今年还将持续对片区内其他闲置空间进行升级改造并赋能，让大家对城市更新带来的变化可感可及。

“老厂房盘活了，环境变好了，基层治理的死结也解开了。大家都打心底高兴。”董家塅街道办事处相关负责人感叹道。

记者 手记

盘活存量资产，激活增量价值

在株洲城市更新的探索中，老旧厂区的“唤醒”实践展现了存量资源盘活的可行路径，在三三一片区原摩托车厂改造案例中，通过市场化手段激活闲置厂区，不仅带来了新兴业态，也带动了片区功能重组与文化传承。

更新并非简单硬件修缮，更需要系统性思维，以功能分区引导空间重构，注重业态协同与社区需求对接。羽毛球馆之所以成功落地，正是因为它弥补了片区专业体育设施的短板，回应了居民的文体需求。老旧厂区的重生不仅带来了消费场景的拓展，更提升了城市文化温度与公共服务质量，成为城市精神文明建设的重要支点。

更重要的是，此类项目兼具社会与治理效益。改造后，物业收益部分可回流支持社区服务与基础建设，有效缓解了老旧小区缺乏物业资金的治理难题，为基层治理创造了新支点。

当前，城市建设正从增量时代走入存量时代，这些隐匿在城市中的老旧厂区，作为城市核心区域的存量资产，其改造盘活成为优化城市商业格局、完善城市功能、传承城市文化的重要抓手。

在株洲，无论是棉纺厂、清水塘，还是三三一，实践表明，只要坚持规划引领、注重功能互补、强化运营赋能，这样的项目既是经济发展的新引擎，也是人民群众美好家园的新样板。