公摊面积， 有多深？

最近，题为《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》的文章在网络热传，激起了很多网民共鸣。在房价高、调控不断加码的背景下，越来越多的人开始追问：既然国际上基本都是按套内面积计算房价，为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积？职能部门治理房地产行业乱象之时，能否回应公众关于公摊面积乱象的关切？

概念

争议

猫腻

是否应该为公摊

支付物业费？

还有一点疑问是，购房者是否应该为公摊面积支付物业费等费用。

目前，物业费、取暖费（北方地区）等都是按建筑面积来计算的。也就是说，购房者不仅要为房子里的实际面积交钱，还要为电梯、管道、楼梯、设备间、门厅、地下室和门卫交钱。

公摊是什么？

买100平方米的房子，结果实际住进去只有70平方米，这凭空少了的面积就是公摊面积。根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积包括：

1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班门卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

这意味着，不仅电梯、楼道、门厅，甚至门卫室的一部分面积也要由购房者买单。

探索

现状

有无可能取消公摊？

随着房屋精装修政策乃至未来房地产税的出台，都会面临按哪种面积收费的问题。既然公摊缺少标准、管理混乱，未来购房时，是否有可能只看套内实际使用面积呢？

其实早在2002年，重庆就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式作出规定：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

近几年，为回应民众诉求，广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。

（据中新网）

公摊占比不断攀升

甚至超过使用面积

谁都不希望房子的公摊面积太大，这里就涉及公摊系数的概念。

举个例子，房产证上写着“房屋建筑面积：84.47㎡；专有建筑面积(使用面积)：63.43㎡，分摊建筑面积：21.04㎡”，但并没有明示，公摊面积都在哪些地方。公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积，数值是0.33(即33%)。

旭辉集团北京区域事业部设计管理部高级经理刘嘉介绍，住宅的公摊系数一般在0.18-0.25，商业用房一般在0.3-0.4，这些数据来自测绘公司的经验值。

但近年来，随着房价上涨，公摊系数也迅速攀升，部分住宅超过了30%。2010年，山东某楼盘的公摊系数甚至超过52%。去年，南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大，得房率只有42%。

而问题在于，现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。

1、做大公摊

一位不愿具名的业内人士介绍，开发商在办理房产证前，要请测绘公司去实地测量，随后出具测绘成果报告，里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况，并将其交给开发商。

也就是说，测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方，最为清楚。但问题在于，开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。

事实上，国际上基本是按实际使用面积计算房价的。为何国内要采用包含公摊面积在内的建筑面积计算呢？

“按实际使用面积来算的话，开发商没法实现利润的最大化。”上海翊尧建设工程技术检测咨询有限公司技术总监李平说。

他说，购房者可以很容易地测出实际使用面积，却无法测量公摊面积到底有多少。开发商可以在第三方测量时与之达成默契，在公摊面积的大小上做文章。房价这么高，哪怕每户多分摊零点几个平方米，一个几十万平方米的项目，就可多赚很多钱。

以一线城市某楼盘举例，共有4148套房，以均价4万元/平方米计算，假设开发商每套多算0.1平方米的公摊面积，那么整个楼盘就可多赚1659万元。

2、重复公摊，重复收钱

到底哪些属于公摊面积？其内容的不明晰也给了开发商钻空子的机会。

你为公摊面积买了单，就拥有其所有权和使用权。但公摊实在是五花八门，加上开发商很少明确公示，购房者根本不知道哪些公共面积是自己的，更别提使用了。

“比如，有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊，却又被划成车位再次出售，这属于重复公摊。”山东名仕宜居建设项目管理有限公司董事长王清华说，这样的车位没有产权，只能使用，不能转让。

他说，这类车位在一些地方能卖到10万元左右，在省会城市能卖到20万元。一个中型社区，如果开发商想在这方面做手脚，地下能划出几百个车位。

3、公摊被拿去牟利

王清华说，还有一些被算作公摊的物业用房，按道理是业主所有，物业公司应当向业主缴纳一部分费用，但现实中很少有人会这么做。

“小区电梯、楼道、门厅的一些广告位，也是业主所有，前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位牟利，难道不应该向业主交钱吗？”他说。

在某广告交易平台上，社区的广告位置五花八门。社区出入口、电梯间、电梯门口、社区灯箱、社区户外、停车场、停车场道闸、单元门禁机屏、楼房墙体等都可设置广告位或广告屏，通过投放广告赚钱。

王清华认为，一个中型的高端社区，如果把广告的收入反馈给业主，业主实际缴纳的物业费可以减少50%。