城市地下空间有了“明白账”

地下停车位。 （资料图）

株洲日报全媒体记者/易蓉

通讯员/郭淑珍

买了车位却拿不到不动产权证？开发商挖了地下空间却不知地价如何计算？人防工程、停车场、商业设施混杂一处，监管职责模糊不清……这些困扰株洲多年的“地下之困”即将成为历史。

日前，市资规局、住建局、财政局等九部门联合印发《株洲市城区地下空间开发利用管理暂行办法》（以下简称《办法》），从规划审批到用地出让，从不动产登记到日常监管，为地下空间全链条开发立下了清晰的“红绿灯”。

为何立规：

地上拥挤、地下失序

数据显示，截至2024年底，株洲中心城区机动车保有量达30.71万辆，总停车位虽达38.77万个，但老城核心区仍存在约4万个泊位缺口。“一面是地表车位紧张，一面却是大量地下空间闲置或低效使用。”一位业内人士表示。

更棘手的症结在于制度空白。此前我市没有针对地下空间的专项立法或规范性文件，用地权属不清、审批流程不畅、产权登记受阻，导致违法开挖、擅自改变结构、管线冲突等安全隐患逐年累积。

转机出现在2024年。自然资源部印发《关于探索推进城市地下空间开发利用的指导意见》，明确“有条件的地方可结合本地实际制定或修订相关地方性法规”；2025年，株洲被列为低效用地再开发试点城市，《办法》被确定为配套的八项政策之一。国家政策引导、地方试点使命、现实需求倒逼，三者合力催生了这部新规。

新规亮点：

规划、用地、登记、监管全链条覆盖

记者了解到，《办法》对规划、用地、登记、监管进行了全链条明确规定。

规划先行，杜绝“随意挖”。《办法》明确，地下空间工程建设必须取得规划许可，供地前须确定地下位置、深度、规模、用途等条件。地下建筑面积单列，不计入地表容积率，给开发商吃下“定心丸”——开发地下不再挤占地上指标。

用地有据，地价首度“明码标价”。新供应建设用地原则上自动包含浅层（三层以内）地下空间使用权；已取得地表权属且用于非经营性用途（停车位、人防设施）的，视同已一并取得地下使用权，免于补办手续。经营性用途则分层计价：地下一层协议出让价为同用途地表基准地价楼面地价的50%，地下二层为20%，地下三层及以下不计价款。单建地下空间（如利用道路、绿地下方独立开发）的经营性项目，起始价不低于同地段同用途地表评估价的30%。

登记有章，车位终于可“领证”。地下建（构）筑物纳入商品房销售管理，产权车位可与地上车位同步预售或现售；登记后依法可转让、出租、赠与、抵押。人防工程须在证书上注明“人防工程”。非营利性公共停车位（位于公共管理与公共服务用地、公园绿地之下），不得改变用途，不得分割销售或以租代售。

监管有责，违法成本不再为零。未取得规划许可或违规建设的，由城管执法部门依法处理；所有人、使用人及物业须履行日常管护和避险抢险义务；行政机关人员失职将被追责。各部门职责清晰，形成监管闭环。

多方共赢：

市民、企业、城市各得其利

那《办法》出台，有何影响？市资规局相关负责人对此进行了解读。

对市民而言，最直接的获得感是“停车难”有望缓解。《办法》鼓励浅层地下停车建设，配建车位须优先满足业主需求；车位可登记、可交易，权利有了法律保障，“买了车位拿不到证”的现象将不复存在。

对企业来说，最大的价值是“规则明朗”。过去地下开发的最大痛点不是“能不能挖”，而是“挖了怎么算、怎么卖、怎么登”。如今地价标准、登记规则、审批流程均已理顺，企业能算清经济账、敢做长期投资，社会资本参与也有了政策通道。

对城市而言，最深远的意义在于“空间盘活”。地下空间被纳入低效用地再开发的重要增量。《办法》倡导“竖向分层立体综合开发、横向相关空间连通”，未来的地下不再是孤立的“地下室”，而是互联互通的“第二地面”——交通、管廊、商业、人防一体化布局，城市综合承载力将大幅跃升。

市资规局开发利用科工作人员表示：“地下空间是城市的‘隐形资产’，管好了是财富，管不好是隐患。这部《办法》就是要让株洲的地下从‘看不见的混乱’走向‘看得见的秩序’。”

随着新规落地，株洲的城市治理将向地下延伸，为高质量发展拓出崭新空间。