整合资金 破解老旧小区改造资金难题

李海英

【老旧小区改造是一项涉及面广的系统性工程，社会资本在参与过程中还有很多难题需要在试点中、在实践中不断被发现，不断进行协调突破。】

老旧小区改造是解决城市发展不平衡不充分问题，实现人民群众对美好生活向往的重要举措，也是扩大内需、稳定就业的重要抓手。群众有呼声，政府有回应。既属于民生工程，也属于民心工程。

随着社会经济的持续发展，上世纪八九十年代建成的老旧小区已经无法满足居民的美好生活需求。城市老旧小区存在建筑功能逐渐退化，缺乏公共基础配套设施，老旧小区所处区域交通不便、混乱，缺乏人们活动的公共空间等现状。近年来，党中央、国务院高度重视旧改工作，推出一系列措施加快老旧小区改造。

通过调研，受中美贸易战及新冠肺炎疫情影响，目前各地财政资金主要用于三保：保工资、保运转、保基本民生，这种形式下老旧小区改造资金地方配套难以到位；因资金问题导致改造内容与居民期望值差距较大；居民期望高参与度低，居民自筹资金或动用维修资金难。可通过整合相关资金，用于老旧小区改造。

加强规划政策支持。鼓励社会资本进行商业捆绑开发改造，改造过程中部分居住用地可调整为商业办公用地、现代服务业用地，提高综合改造的整体收益。未被规划用于基础设施和公共服务设施建设的，通过规划整合可腾挪置换，由相关部门办理相关手续，出让给其相邻地块的老旧小区改造实施主体，进行统一更新改造，提高社会资本参与的积极性。此外，调整房屋限高和容积率。允许成套售后公房在改造过程中适当增加面积，且增加面积产权归属参与改造的社会资本，以平衡社会资本改造投入。同时，对售后公房改造好后，增加面积的产权年限能够较改造之前有所提高，并可公开对外出售或出租。

社会资本与小区业主利益捆绑。即自平衡模式。政府给政策，社会资本以“加梯”“加层”实施改造，并以收益平衡资金缺口。在资金层面，改造无需政府财政补贴,也不向居民收取费用,社会资本通过改造增加的房屋面积进行出租运营，收回改造成本。在运营模式层面，构建社会资本与老旧小区业主的利益捆绑开发机制，即双方成立项目公司,对于加层房屋对外出租或产权出售的收益，由社会资本与小区业主代表进行协商，约定双方收益的分配比例，实现利益共享。

商业捆绑开发改造。对整个老旧小区及其周边进行统筹规划,通过联动改造,提升周边商业配套品质，或将部分住宅进行商业化改造，如改造为商业或民宿。该模式的盈利点为通过商业捆绑开发收益，弥补其他老旧小区改造的成本损失。

旧区改造+物业管理。社会资本根据政府委托作为改造的实施主体，全程负责老旧小区综合改造实施以及后续运营和维护更新等，并接管小区物业管理，运营停车场、小区APP、社区金融、外墙广告位收入等经营性项目，为小区居民提供优质服务。社会资本收益一方面来源于政府资金支持(代建收益)，另一方面依靠老旧小区后续增值经营服务收益，开展绿色管理、智能物业、智慧养老、智能家居等服务。

拓宽资金来源。可整合涉及老旧小区的民政、城市建设和管理、文化、卫生、商务、体育等渠道相关资金，统筹投入老旧小区改造。另根据小区亮点打造特色文化示范小区，如孩子多的小区打造特色文化宣传为未成年人教育示范小区；党员多的小区打造党群服务示范小区；连续几年未发生安全事故的小区打造特色安全示范小区；还有禁毒示范小区、最美庭院等。也可根据原单位的发展史来定义，如火车站汽车站的家属区，打造相关特色文化，增加居民群众的向心力凝聚力。充分发挥市场机制作用，研究制定支持引导政策，通过购买服务、新增设施有偿使用等方式，引导社会资本参与老旧小区改造工作。在低息贷款、税费减免、融资落地等方面给予一定优惠，提高社会资本参与老旧小区改造的积极性。建立财政资金“以奖代补”奖励机制，对无产权单位管理、居民或原产权单位无力承担且无维修基金的，由政府出资，纳入财政预算。

老旧小区改造既是民生工程，也是投资工程。在政策红利的陆续释放下，有望带动大量社会资本进入。但老旧小区改造也是一项涉及面广的系统性工程，社会资本在参与过程中还有很多难题需要在试点中、在实践中不断被发现，不断进行协调突破，以实现老旧小区改造的系统、持续和常态化实施。

（作者系市第十五届人大代表）