房贷利率3月1日起 固定利率、浮动利率“二选一”

□ 记者 周蒿

近日，建设银行、中国银行、工商银行等多家银行先后发布官方公告，从3月1日起开始受理存量浮动利率个人贷款的定价基准转换业务，公众可通过手机银行、网上银行等形式申请办理。

也就是说，从3月1日起，众多的房贷一族将面临一次重要选择：到底是选固定利率还是浮动利率？有什么区别？

怎么选比较划算？

根据贷款者的个人意愿和判断选择

怎么选，是大家最为关心的话题。对此，银行专业人士介绍，要根据贷款者的个人意愿和判断选择。

如果你认为LPR以后会降低，那么选择“LPR+加点”浮动利率更划算，因为利息会变少；如果你认为LPR会上涨，那么选择固定利率更划算。“固定利率长期确定，无法享受利率下行的红利，但同样也可以在利率上行时避免成本上升。”上述专业人士介绍。

记者梳理发现，从央行公布的LPR来看，过去半年时间里1年期LRP和5年期以上LPR均呈现下降趋势，但未来也不排除上涨可能。

不过，考虑到我国经济发展比较稳定，未来利率的涨跌调整幅度肯定不会特别大。因此无论怎么选，影响都会比较有限，贷款者不必为选择太过焦虑。

如何办理转换？

多家银行均可线上办理

根据央行要求，转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。

记者了解到，目前，建行、工行、中行、农行、交行、邮储银行等均已经发布公告称，借款人可以通过手机银行、网上银行办理。

值得注意的是，多家银行称，疫情期间暂不支持线下办理。后续将根据疫情防控进展情况，逐步开通线下受理渠道。

为什么要转换房贷利率？

促进贷款利率接受市场调整

过去，银行向客户发放贷款，利率都是按照央行公布的4.9%基准利率，以打几折或者上浮多少个百分点的形式来确定。

去年8月，央行发布了改革完善LPR（贷款基础利率）形成机制的公告，明确银行应主要参考LPR确定贷款利率。也就是说，今后贷款利率将以“LPR+基点数”形成(加点可为负值)，其中1个基点=0.01%。

为什么要进行这项改革？主要是因为我国原有的LPR利率市场化程度不高，而改革后的LPR在公开市场操作利率的基础上加点报价，市场化、灵活性特征将更加明显。通过改革完善LPR形成机制，可以运用市场的手段推动降低贷款实际利率。

根据央行去年发布的公告，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，原则上存量浮动利率贷款定价基准转换应于2020年8月31日前完成。

对哪些人的贷款有影响？

符合三个条件需要及时转换

此次新政，对哪些人的贷款有影响？记者了解到，如果贷款人的房贷同时符合以下三点，需要转换。即在2020年1月1日前发放，或者已经签订借款合同还未发放；参考贷款基准利率定价(比如“基准利率上浮10%”或“基准利率打7折”)；浮动利率(比如利率在每年1月1日调整)。

公积金个人住房贷款无需转换，2020年12月31日前到期的贷款，也可不转换。

原借款合同有两个(含)以上借款人，需所有借款人意见一致且办理完成才可完成转换。此外，借款人有多笔房贷的，需要逐笔办理转换。

房贷将有哪些变化？

可以“二选一”，但只有一次选择机会

利率调整之后，房贷会有什么变化？简单点说，其实就是央行给房贷族出了一道选择题：选固定利率还是“LPR+加点”利率。

如果选择固定利率，你的房贷就是维持当前利率水平不变，一直到贷款还完。无论LPR利率是涨是跌，都对你没有影响。

如果选择“LPR+加点”浮动利率，未来你的贷款利率将会随市场利率变化。

举个例子，你此前办理的商业性个人住房贷款合同约定的利率为基准利率上浮10%，则执行利率为4.9%×1.1=5.39%。转换为LPR之后，计算方法变为“LPR+基点数”。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%，那么加点幅度应为59个基点(5.39%-4.8%=0.59%)，在2020年12月31日之前，执行的利率水平仍是5.39%。而在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。也就是说，虽然LPR每月发布，但贷款利率的重定价周期是以年计算的。

需要特别注意的是，不管你选哪一种，都只有一次选择权，转换之后不能再次转换。