“公摊面积”将取消？这事儿没那么简单

 

近日，《住宅项目规范》开始在住建部官网征求意见。征求意见稿提高了住宅设置电梯的要求，由原七层及以上或超过16米设置电梯，调整到了四层及以上或超过9米应设置电梯，以及明确新建住宅应全装修交付等。而其中引发广泛关注的是，规定住宅建筑应以套内使用面积进行交易。有关“公摊面积将取消”、“房价又要涨”的消息刷屏。据悉，这是住建部首次在官方文件中明确，住宅建筑以套内面积交易。

那么，这是否意味着，住宅交易面积将从建筑面积变为套内面积？长期被市场诟病的公摊面积将取消？

影响住房总价？ 对购房成本基本没有影响

麦田房产首席市场分析师张叶松认为，是否按套内面积进行交易，对购房者的购房成本基本没有影响。更多影响在于行政上的调整，比如官方内部运转和数据调整。

中原地产首席分析师张大伟认为，套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更容易计价。从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地，的确更有利于购房者，对于开发商而言减少了灰色利益。

以北京一套最近入市的商品房住宅为例，实际商品房住宅的套内面积是141.5平米，单价为10.8万元，增加公摊后变成了173.7平米，多出了18%，平均单价变成了8.8万元，降低了19%，但是总价都为1520万余元。

也就是说，如果按照套内面积计价交易，虽然面积小了，但是单价提高了，只是计算方法发生了改变，总价不变。

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▲公摊面积多少，是购房者关心的“硬件”（资料图）

专家怎么说？

1、中国建筑科学研究院有限公司相关负责人：

“以套内使用面积进行交易”是与国际接轨

《住宅项目规范（征求意见稿）》公布后，其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注。中国建筑科学研究院有限公司相关负责人24日接受新华社记者采访，对该条进行了解答。

该负责人说，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。在规范起草过程中，对国际国内住宅面积计算做法进行调研，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求，为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度，此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

该负责人说，这一做法可以解决两个方面问题：一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素，造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，而套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。

有何好处？ 可减少关于面积的纠纷

征求意见稿中，该条规定的起草说明显示，按照套内面积交易是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

还有专家表示，按照套内面积计价虽然不影响总房价，但能一定程度上减少房产交易中关于面积的纠纷。另外，这也为房产税出台，奠定了基础。

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2、西南财经大学教授、博士生导师刘璐：

告别公摊？这是不准确的理解

2月23日，针对大家关心的问题，记者采访了西南财经大学教授、博士生导师刘璐。

刘璐认为，“告别公摊”这是不准确的理解。类似高层住宅建筑中的入户大堂、电梯井等“公共空间”在物理上是不可能取消的。只能说，按照“套内面积”计价，可以让购房者对自己花钱所购买的产品有更清晰的了解(此处指房屋面积)，避免因公摊率的说不清道不明而导致的“糊涂账”，这实际上是对商品房市场在销售上的进一步规范。

此外，专家分析，此次征求意见，并不意味着取消公摊面积，甚至是毫无关联。还有专家认为，此次住建部征求意见的为工程建设规范，住宅项目建设、使用和维护必须遵守该规范。除此之外，税费、物业费等，不属于该规范管理范围。

“公摊”将取消？ 并不意味着取消公摊面积

什么叫公摊？张大伟介绍，公摊即公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台。

张大伟说，公摊面积可以产生价格幻觉，目前大部分新建住宅交易中，都明确列出了套内面积价格。房价看似降低了，实际没有降低，给购房者造成价格较低的错觉。按照市场平均的得房率，如果按照套内计算，全国的房价相当于还要高20%-25%。

此次征求意见，并不意味着取消公摊面积，甚至是毫无关联。公摊面积将客观存在，想要切实解决长期被诟病的公摊面积面临的各种质疑，需要进一步出台标准和细则予以明确。

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网友怎么看？

@大大 四川省乐山市网友

价值不变只是计算基础变了而已。

@1FmgPl 天津市网友

羊毛出在羊身上。没有多大意义。

@阳台看风起云落 上海市网友

取消公摊面积不是什么好事，别被独立思考者骗了，他们总是拿美国说事，也不想想美国公寓收多少管理费，公摊面积属于业主，才能保障业主的权益，否则你买了房子有个毛用，美国的方法是骗术最大的压榨剥削。

@uuhaouu 北京网友

房子本来以使用面积计算是合适的，公摊面积水分太大，猫腻太多。国家应该有个统一标准。最好以使用面积计算，一目了然，减少“忽悠”，买房者也能看得明白。

（综合新华社、华西都市报、每日财经报道）