以小房换大房，先买、先卖有讲究

从10月起，各地楼市下行的消息不断传来。株洲的楼市也进入观望期，开发商变相降价的不在少数，多个楼盘都打出了1万首付或者1成首付，首付还可分期的广告来刺激成交。尽管刚需购房出现不少犹豫、观望，但是不少出于改善目的的购房者，仍然活跃在各大楼盘，考虑是否要出手。最近，有多个读者咨询记者，基本都是改善需求，想以小房换大房。业内人士表示，以小房换大房，并非纯改善住房条件这么简单，买卖房的先后顺序都有讲究。

以小房换大房，可考虑卖小买大、留小买大、租小换大三种方式

龙女士在数年前楼市还不怎么“火”的时期，因开发商有首付分期的政策，入手了一套40多平米的公寓。结婚以后，发现房子太小不够用，现在想将小房子卖掉去买一套100平米左右的房子。小房子是贷款买的，不知道小房要怎么处理，是先把房子卖掉再去买房，还是先买了新房再将小房子进行处理。

业内人士介绍，对于以小房换大房，主要有三种处理方式：卖小买大、留小买大、租小换大。卖小买大的情况分为“先卖后买”和“先买后卖”。如果资金相对比较紧张，建议先卖后买，用卖房换来的资金去购买现房，购房压力相对较小。卖掉房产后，名下无房属于首套房，享受首套房的购房政策，首付只需三成。

“先买后卖”适合收入较稳定，手头有足够流动资金的购房者，这样的话就不需要面对换房期间的租房窘境。但是先买后卖，新买的房子为二套房的话，首付比例较高，购房时将会花更多的钱，对于资金实力不够的人需谨慎考虑。如果第一套房名下有贷款还没还清，可能影响第二套房办理房贷。买房之后，旧房如不能马上顺利出手，还可能会背上双重债务。

“留小买大”适合不差钱、月收入较高的换房者，避免了卖房后居无定所的局面，也不用考虑房子置换期的租房问题。“租小换大”的方式则需要考虑小房的租金回报如何以及大房的首付是否准备充分。一般来说，采取租小换大的方式可以一定程度上减轻月供负担，但对首付要求较高。

改善住房，需明确小房换大房后的实际需求

改善住房条件，如果打算先卖房再买房，房产中介小李介绍，业主可以先了解下自己房子的市场价，以同地段的均价作为参考，充分了解市场行情，结合手里的资金给房子定一个合理的价钱。如果名下有贷款，需考虑自己能否一次还清贷款再将房子出售。一套房子从“挂牌”到“签约”，短则月余，还有可能需要更长时间。

另外，换房需要考虑自己的实际需求，如果是单纯想换个面积大的房子，属于改善住房条件，则应综合考虑交通、环境、配套、户型、物业、教育等方方面面。而如果以考虑孩子教育问题为主，则应多查下想购买区域对应的学校，或者根据想要就读的学校来筛选合适的楼盘，开发商明确提出是学位房的，购房者应该了解清楚该房是否有入读指定学校的指标等。如果是考虑和老人一起居住，最好选择房屋可以见到阳光，采光条件好，小区以及周边环境好，附近有公园，周边有医疗配套的房子，选择低楼层的电梯房更好。

（记者 周晓 采访整理）