株洲人居向东行（一）

文/刘小波

一条路的复兴，预示着一个片区的崛起。

当下，株洲的房产开发版图中，热点区域是天元区和云龙片区。但是，如果放眼长远与全局，就会有新的发现。

莲株高速的开通，将株洲东大门这一片区推到公众视野内。如何解读这一片区眼前的困窘，怎样发现其未来的价值？

我们需要有全局性的视角和前瞻性的高度，才能看清趋势，把控方向。

东区风物，重启繁华

株洲东拓，大道向前

荷塘区在10余年前，曾经有过一轮以红旗广场为中心的地产开发高潮。此后，因为该区日益老化的路网和基础设施，开发商逐渐冷落了昔日的生态宜居之地。不可否认，无论你有怎样的老城情怀，也不能无视整个湘江东岸老城区在基础设施、交通路网上落后于河西的事实。

改变不是一蹴而就的。近3年来，荷塘区发展口号已从宜居新荷塘，生态大东城演化为幸福荷塘。产业发展布局已经打开局面，房地产开发“金三角”浮出水面。

随着新塘路的建设，向阳北路与云龙大道的连接，一波新的开发浪潮在三四年前形成，并在去年形成高潮。这一片区集中了众多国内一线品牌房企和本土实力开发商。

玉龙路的开通，将荷塘大道与云龙大道两大片区串联起来。目前，成都置信、中粮地产和景业地产抱团，形成了一个新的板块。

在红旗立交片区，目前并没有集中式的开发。沿红旗南路和东环线，分散开发的项目有中梁·建宁檀府，华晨·格林水岸，荷塘观邸等。

从发展趋势来看，这三大组团将形成荷塘区内部的人居金三角，与河西的金三角（武广片区、神农城片区和栗雨片区）颇为相似。这个金三角，跳出红旗广场这一老城中心的制约，在产城一体、旧城更新和株醴融城等三个方向将大有可为。

在株洲“十三五”规划基本思路中，有两条最能体现东部的发展前景：“一带一部”战略机遇和做强株醴都市区。

在湖南“一带一部”发展战略中，株洲是湖南的东大门，是湖南对内对外大开放、产业转型升级的核心区域，承东启西的战略地位将更加突出。而荷塘区，尤其是以莲易高速为主的红旗立交以东片区，则是株洲的东大门。其发展战略位置毋庸置疑。

在株洲2030年发展远景规划中，株醴都市区作为区域城镇化的核心载体，不断扩充城市体量与功能，加强对县域的辐射能力，打造成为区域行政服务中心、经济文化中心、商贸流通中心。加快株醴一体化进程，建设东部新区成为株洲的历史性选择。东部新区以东城大道、莲易高速为核心发展轴，努力建设成为航空服饰产业基地，湘赣开放合作载体和承接东部产业转移的战略核心区。

在城市空间发展的序列中，荷塘区将手握未来10余年的优先权。据此前的媒体报道，“株醴都市区”将采用TOD模式(交通引领城市开发)，构建新型综合交通体系，强化基础设施一体化建设，在株渌醴之间形成30分钟通勤圈。根据规划，“株醴都市区”将打造“一核、多节点”的城镇空间结构；将布局10条轨道，其中已建线路3条、新建线路7条，布局高速公路6条，其中已建线路2条、新建线路4条。

而更重要的是：株醴都市区内的人口增量，将给莲株高速沿线带来无尽的想象空间。

人居板块，各领风骚

目前株洲城区的房地产开发，主要集中在天元区。在河西的楼盘分布几乎是全面开花，并且形成了武广片区新的热点板块。同时，在云龙片区，去年来也是众星云集。两大片区几乎都有一个主题词：教育资源。芦淞区的商业氛围浓郁，近年的住宅地产反而有些声名不彰，但也呈现出零散外拓的趋势。石峰区在未来一段时期内，将会出现以轨道城和清水塘两大片区为主的发展趋势。

但是，综观全局发展空间，北联的发展空间有限，西拓已经达到株洲湘潭边界极限。未来株洲发展的主方向，还是向东向南。

或许，其他区域的开发热潮仍将持续，但曾经沉寂的东部门户，终将成为主流。

东大门，有交通区位优势，有生态环境资源，有新型城镇化空间，有教育资源基础。这个片区，目前缺乏的只是发现其价值的眼光。