买二手房不过户 300多万元征收补偿款归谁？

近日，刘先生拨打晚报新闻热线28829110反映：十多年前，我买下一处自建房，之前卖主已经用该房屋抵押到银行贷了款，我们约定，由我代为偿还贷款，还清后办理过户。但是后来卖主反悔了，一直拖着不办过户，到2018年，该处房屋被征收，我和卖主为此到法院打官司，法院判我得300多万元，但是300多万元被卖主领走了，最终我拿到了100多万元，还有200多万元卖主一直不给我。

记者 姚时美 核实

反映

没办理过户，原房主领走了房子征收款

从2000年开始，刘先生租住在原株洲市荷塘区荷塘铺乡竹山村一处自建房，房主是李先生。2003年，刘先生见该房屋要出售，于是决定买下它。

双方签订了《房屋转让合同书》，约定转让总价为28万元，刘先生先行支付14万元，剩余房款14万元，刘先生以代李先生偿还银行贷款的方式予以支付。

刘先生按约定偿还几年贷款后，找到李先生协商办理房屋过户手续事宜，但对方要加价才配合办理，“一时是加20万元，一时是10万元，所以过户就一直拖着没办。”

2018年，该处自建房被列入征收范围，征收补偿款合计513万元。“知道要拆迁后，他就不找我谈加价过户的事了。”刘先生说，因没过户，相关部门就与李先生就补偿事宜进行协商且与李先生签订了补偿协议，李先生领走300余万补偿款。

随后，刘先生将李先生告上法庭，后经二审法院株洲市中级人民法院审理，根据李先生偿还贷款占总房款的比例来计算在拆迁补偿款的享有份额，李先生享受130万元补偿款。

“他实际拿走了380多万元，直到现在一直不把多拿的退给我。”刘先生无奈地说。

回应

买主多次合同违约导致银行贷款还款逾期

房屋卖主李先生说，《房屋转让合同书》中明确约定：“乙方在全部付清房屋转让费之日起，拥有该房屋所有权”，但在实际合同履行过程中，刘先生时常延迟还款，多达35次。李先生多次接到银行催款电话，并导致其被列为失信被执行人名单。见状，李先生在2009年一次性偿还贷款及利息4.2万余元。

一转眼到了2018年，距离该处房屋还清银行贷款已经9年，房屋所在片区因修路被列入拆迁范围。

李先生认为，房屋尚未过户，产权仍属于自己，且刘先生未履行合同，自己领取拆迁款并不存在问题。目前，李先生已经向省高级人民法院申请再审。

律师

未办理过户并不影响房屋买卖合同的效力

湖南法健律师事务所律师杨纲分析认为，根据李先生和刘先生在合同履行过程中，双方实际付款占总房款的比例来享有征收补偿款的比例，是恰当的。按规定，征收补偿的直接人是被征收人，即房屋所有权人，尽管二手房的购房者不是征收补偿协议的一方，但未办理过户并不影响房屋买卖合同的效力。

杨纲建议，二手房交易，首先，买方需要审查房屋的性质、卖方是否是权利主体，如果是夫妻，或者是房屋所有权共同拥有人，需要相关权利主体都在合同上签字体现。其次，买方要弄清所要购买房屋的土地属性。最后，合同签订要明确双方的权利义务，明确卖方要积极配合买方办理过户手续。做到以上三点，二手房买卖的纠纷就会大大减少。