开发商收取11%的税款 只开9%的增值税发票

 

近日，邱女士拨打晚报新闻热线28829110反映：我于2017年买了醴陵碧桂园的一套房子，按总房款11%的比例交了增值税，去年开发商给我们的发票显示，交到税务部门的增值税只有9%的比例，我们找开发商退还2%的税费，开发商不给。请问，这多出来2个点的税费，应该退还给我们业主吗？

记者 姚时美 核实

投诉

业主要求拿回2%税费遭拒

邱女士提供的购房合同显示，她与开发商约定的不含增值税房价为78万多元，增值税为86000多元（税率11%），邱女士向开发商应支付的总房价为87万多元。

另外，开发商开给邱女士的购房发票显示，该套房屋的总房价为799000多元，增值税按9%缴纳，共71000多元。

邱女士认为，她缴纳了11%的增值税给开发商，而税务部门实际从开发商处收取的是9%，其中2%的税费肯定在开发商手上。

邱女士说，醴陵碧桂园一期业主都有和她相同的遭遇，他们去找开发商退税费，遭到了拒绝。

昨日，记者联系开发商醴陵碧桂园房地产开发有限公司相关负责人，其对于业主反映的情况未做出回应。

分析

开发商变相抬高房价，业主有权索要税费

就此，记者咨询了专业人士，据分析，邱女士遇到的其实是两个问题。一，房地产行业较为特殊，因为其建设周期比较长，当中有交首付、签合同、交房等几个环节，按照财税2016 36号文件第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：1.纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

根据文件来看，纳税义务发生时间并不明确，实际工作中，一般是在交房的时候企业会收回预收的发票重新开具发票，并据此进行增值税的清算以及申报。

这个案例中发票开具的时间是2019年12月29日，交房的时间应该也是在这个区间。根据财政部、税务总局、海关总署2019年39号文件，2019年4月1日起，10%的税率调整为9%。那么，应当按照9%的税率来计算增值税。二，按照双方签订的合同，房价不含税应当是784855.86，企业在开票的时候，金额变成了799256.88。这其实是违背了当时签订的合同，提高了房屋的售价。

专业人士认为，开票总房价多于合同房价的部分，业主有权要求退还。2%的税费，各地的实际操作有区别，以当地税务部门的标准为准，业主可以依照标准进行核算，要求开发商退还。