“老房奴”提前还贷不划算？ 看看以下几个小案例

“一入房贷深似海，从此大山压上身”，一句戏言却是不少人的真实写照。身背房贷的感觉并不好受，因此，当手头资金充裕的时候，一些购房者往往会考虑提前还贷。

但事实上并非所有人都适合提前还贷，对有些人来说，提前还反倒只亏不省。

昨日，记者“连线”最具代表性的三类提前还贷当事人，采访银行业内专家，剖析什么人适合提前还贷以及什么情况下不适合提前还贷。

1

投资回报高于贷款利率

2015年，刘女士在天元区购买了一处房产，申请的是商业贷款60万元，贷款期限20年，房贷利率为基准利率的8折。

刘女士介绍，当年为了买房子拿出了家里大部分的积蓄，现在每个月要还3600多元的房贷，利息算下来将近27万元。她认为利息过高，这两年她和老公做生意赚了点钱想争取提前还贷，少付些利息。

刘女士提前还贷是否划算？理财分析师介绍，如果业主在签订贷款合同的时候享受了较低折扣的利率优惠，所需还款利息相对较低，可以考虑不用提前还贷。

分析师建议，现在市场上稳定理财的平均预期年化收益率，很多都可以达到4%以上。如果业主在贷款享受了利率优惠或者是公积金贷款，那比大部分银行理财产品的利率还要低。这就意味着如果有钱的你先不还贷，而是拿去做个简单的银行理财，得到的利息除了还清每月贷款还有赚头。

案例

2

等额本金还款期未过1/3

7年前，李先生在天元区买了一套小四房。考虑到虽然前期还款压力大，但等额本金需要支付的总利息和比等额本息要稍微低一点，所以他毫不犹豫地选择了商贷等额本金贷款，一次性贷款40万元，期限30年。

前些年，李先生将赚的钱大部分都投资在儿子的教育上，如今儿子已经毕业能够独立，李先生手上有了一点积蓄，开始考虑要不要提前还贷，可是贷款已经还了7年，现在提前还到底划不划算？

对此，理财分析师表示，等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算的还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。

像李先生这种情况，等额本金还款期没有超过 1/3,主要还的还是利息，可以考虑提早还款少些利息。但当等额本金还款期已经超过1/3时，提前还款意义不大，因为这个时候你已经偿还了大部分利息，后期还的更多的还是本金。

案例

3

等额本息还款过半

▲看房现场

10年前，林先生只是市区一家公司的普通职员，他在天元区买了一套150多平方米的房子，总价60万元。他付了18万元的首付款，剩下42万元是商业贷款，贷款利率为基准利率，还款年限20年。

10年后，他已经成为公司的高层管理人员，今年年初，公司给他发放了10万元的年薪补贴，他打算用这笔钱再凑点钱提前还贷。“我这种情况提前还款还有必要吗？”林先生咨询。

理财师分析，等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。虽然每月还的本金与利息之和是不变的，但其中本金与利息的比例是变化的。换句话来说，等额本息还款每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。林先生已经还了10年，到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义不大。

记者梳理后发现，目前只有少数银行对于借款人提前还贷是不收取违约金的，而大部分银行都会对提前还贷收取一定的违约金。某国有大行规定住房贷款未供满3年的罚息3个月，满3年则无罚息，而各家银行对提前还款的规定略有不同。