400平方米露台被私人圈占

株洲日报讯（全媒体记者/廖智勇） 11月10日，天元区美的蓝溪谷小区业主贺先生投诉称，业主认为小区公共用地是自己的独有空间，而邻居上门发现这是开发商授权“圈地”。开发商与邻居“合谋”圈占小区公共露台，开发商授权算不算数？

记者调查

商铺楼顶的露台被“圈占”

贺先生反映，圈占区域位于美的蓝溪谷小区5号栋、6号栋之间的露台。该露台为二层商铺建筑的楼顶，面积约400平方米。前段时间，6号栋304房的业主在露台修建铁栅栏，声称独享露台相关区域使用权，引发其他业主不满。

304房屋并未与露台直接相连，为了使用露台，304房屋与露台之间还搭建了一座2米的钢结构桥。

“露台是小区公共区域，304房的业主直接搭桥过来‘圈占’，太霸道了！”贺先生认为，露台连通5号栋、6号栋，两个楼栋3楼的业主都有权使用该露台。

304房业主则拿出与开发商签订的《有关窗前绿地的协议》证明露台属自己所有。协议明确约定：304房业主对该绿地（露台）拥有独立使用权，开发商将以栅栏形式将该绿地与小区公共绿地进行间隔。该协议为6号栋304房《商品房预销售合同》补充条款。

露台是公共区域，开发商凭什么同意304房独享使用权？记者未能联系到开发商。

部门回应

钢结构桥被疑为违章建筑

业主是否有权独享露台使用权？株洲市自然资源和规划局建设监管科一名工作人员解释：住宅顶层露台属于建筑外层结构，其所有权一般为全体业主共有，任何单个业主对露台没有独立所有权。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》，露台可以确认为业主专有，但必须同时满足两个条件：一是规划上专属于特定房屋，二是建设单位销售时已根据规划列入特定房屋买卖合同中。蓝溪谷小区6号栋304房住户与开发商签订的协议是否合规，还需根据开发商提供的审批材料和现场查勘情况进行裁定。

该工作人员还表示，天元区蓝溪谷小区6号栋与商铺为分体式结构，规划设计图并未标注相关连接桥，6号栋304房住户连接露台的钢结构桥疑为后期加建。市自然资源和规划局协调天元区自然资源局安排工作人员上门查勘，如查实为违章建筑，将依法要求拆除。

律师说法

让渡露台使用权的协议

不能侵犯第三方权益

湖南法健律师事务所杨纲律师认为，美的蓝溪谷小区6号栋304房业主主张“协议”中约定的对露台的使用权，应要求开发商提供其对露台拥有所有权的相关凭证，证明开发商让渡露台使用权合法合规。如果露台所有权为全体业主，那么开发商对露台使用权的让渡行为侵犯了第三方权益，协议中的相关约定不具有法律效力。