株洲养老地产破冰

康养住宅样板房内“银发族”络绎不绝。 株洲日报·掌上株洲记者/吴楚 摄

株洲日报·掌上株洲记者/吴楚

本月中旬，第七次人口普查数据发布后，掀起一股关于人口老龄化的讨论热潮。

而多年以来，房产的热度从未减弱。

两者若相碰撞，并非只是话题叠加。在经济观察者眼里，这是两个万亿级市场融合之机遇——一边是方兴未艾的养老产业，一边是与人口高度相关的、处于艰难转型期的房地产业。

资本市场总是异常敏锐。5月11日“七普”数据发布当天，养老概念板块收盘时涨幅为2.7%，其成分股中出现多支地产股身影。

养老地产，株洲已有“吃螃蟹者”。

5月25日上午9点，云龙示范区，一场由房地产开发商主办的“养生节”活动在此上演。前来参加活动者，几乎是清一色的“50后”。

他们大多开着私家车而来，很多人还带着单反相机。舞台上每演一个“夕阳红”节目，同伴们都会在台下拿出手机争相拍摄。一旁的康养住宅售楼区更是挤满了“银发族”。

“这样的用户粘性与个体传播效果，真不是一般年轻消费群体能比得了的。”一位带着父母参加活动的年轻人说。

1.

“银发经济”

需求在升级

根据联合国的统计标准，65岁以上人口占比高于7%，为轻度老龄化，占比高于14%为中度老龄化。“七普”数据显示，我国这一占比数据为13.5%，已然逼近中度老龄化的警戒线。

株洲却已经超过警戒线。根据湖南省第七次全国人口普查公报，株洲65岁及以上人口占比达到14.53%，与“六普”相比，“银发族”10年内增长了5.1%。

日益严峻的人口结构形势，早已引起国家有关部门关注。据《第一财经》报道，2013年至2019年的六年间，仅中央级的养老文件就有130余个，包括产业政策、土地政策、金融政策等多个方面，填补了过去许多空白。

这些年，株洲也在完善养老服务政策体系。《株洲市老龄事业发展和养老体系建设规划（2018—2020年）》《株洲市人民政府关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的实施意见》《株洲市居家和社区养老服务改革试点方案》等多个文件也先后出台。

人口老龄化既对经济社会发展带来影响也带来机遇，在政策加持下，让“银发经济”助推高质量发展，成为新发展阶段题中之义。

“养老产业不是新概念，上个世纪90年代末在中国就已经引起关注，只不过如今随着收入提高、消费观改变，养老产业内涵更丰富了。”长期关注养老产业湖南观察人士李沈华表示。

医疗、健康、文娱等传统养老产业细分领域，被“数字化”“社群化”“智慧化”赋能，需求再次扩大，其中，房产又是最火热的领域。

越秀康养战略投资中心提供的数据显示，据测算，“十四五”末中国康养市场容量将超10万亿，其中，养老公寓（含康养小镇及旅居）市场容量为4.4万亿、养老服务1.9万亿、养老机构5千亿。

“养老市场长期将是一片蓝海，对转型中的传统行业来说，是一次机遇。”李沈华说。

2.

大企虽抢滩

盈利仍成疑

“短期看金融，中期看土地，长期看人口。”这句俗语，在房地产行业内外流行多年。

有人才会有需求，人口结构和预期人口增长是决定房地产长期价值走向最为关键的因素。

在多年来老龄化社会进程加快过程中，依托政策红利期，不少老牌房企纷纷跨界，抢滩布局养老地产。

万科是国内首批抢滩养老市场的房企之一。早在2009年，万科就在北京房山推出“万科幸福汇”，两年后又在余杭落地养老社区随园嘉树。到2020年3月，万科的养老业务布局覆盖北上广深等13个大型城市。

2012年，保利入局。除了推出养老机构外，还大力发展适老化商品，如卫浴产品、家具、居家康复用具等。

去年底，融创中国出手，宣布布局养老病房、为融创社区提供养老服务、提供候鸟式健康养老服务。彼时，绿城的乌镇国际健康生态产业园开盘已久。

据《证券时报》报道，有统计数据显示，2015年初，介入养老产业的上市公司仅8-9家。而另据《2021中国养老与康养产业发展报告》披露，在主板上市的公司中，目前涉及养老产业有82家，其中主营业务为房地产的公司32家，占比高达39%。

这不是一门容易的买卖。尽管千亿级大型房企动作频频，但业内仍在苦盼成熟的盈利模式。《2021中国养老与康养产业发展报告》指出，在其样本调查中，有61%的企业表示尚未形成有效盈利机制。

“养老地产属于长期投入、持有运营的全新地产模式，回报周期长、不可控因素多，稍有不慎就可能造成投资风险。”李沈华说。

而株洲本土一位房企负责人则坦言，当前对养老地产的定位仍不明晰，不卖房无法盈利，卖房又被外界议论初衷，如果使用租赁式则回报周期太长，面对这一蓝海，很多人心动但不敢贸然行动。

而在市房地产行业协会秘书长刘凯看来，养老地产的核心在于切中养老需求，从地产思维中跳出来，以服务心态去运营养老地产。“稳定的、有品质的、多层次的养老服务，真正实现住户‘老有所养’，才是破解困局的要义。”刘凯表示。

3.

瞄准新市场

株洲已破冰

5月25日上午在云龙举办的这场“养生节”，由“云龙·凤凰谷”项目主办，这是株洲首个成规模的商业住宅社区。

凤凰谷是标准的养老住宅。在其样板房内，灯光温暖黄亮，桌凳边角圆润。还有大量适老设施，入户感应灯、无高低差设计、坐式淋浴等。

去年10月我市召开的老龄工作委员会全体会议透露，受社会经济发展水平和计划生育政策影响，我市“4-2-1”家庭结构模式普遍存在（两个子女要负责赡养四个老人和一个小孩），传统的家庭养老功能逐渐弱化。

市民政局相关负责人去年在接受本报采访时曾坦言，目前我市已基本建立四级养老服务设施网络，但也存在部分地方养老设施缺乏、养老设施运营不佳等问题。

“在整个长株潭地区，社区嵌入型养老缺口依旧很大，养护型、护理型养老机构有较大发展空间。”李沈华认为。

事实上，这两年，株洲大型商业化养老机构已经开始陆续出现，而且路线各异。

今年，城发集团旗下首个康养项目城发共享之家·颐养苑投入营业。与传统养老服务相比，颐养苑将建立智能化养老大数据平台，精准掌握老人每天的生命特征、行动轨迹、喜好、用药管理等，家人也能通过APP实时掌握老人动态，实现长者、家属和服务机构的三方融合。

这是针对中高端人群的康养机构，费用根据老人选择的房型、朝向不同收费不同，自理老人和需要护理老人的收费也不等，高出市场普惠型养老的价格。

与颐养苑租赁式的养老服务不同，凤凰谷则是居养一体。在凤凰谷的展示区可以看到，整体来看，这是一个包含“居健养医”服务体系以及各色老年活动平台的康养社区。在购房之外，各类如亲情管家、委托代办、定制营养餐等服务明码标价。

关于成熟的盈利模式，凤凰谷开发商湖南中康置业总经理董炳辉认为，必须跳出地产思维经营，而是要用产业链思维布局。“养老地产对医疗、饮食、文娱等产业的带动作用强，一定要站在市场需求角度布局，用商业驱动，追求市场化养老。”

4.

“年轻老人”有话说

个性需求已打开

虽然各界都在探讨老龄化，但巴斯大学社会与死亡研究中心的主任约翰·特罗耶曾提出一个颇具哲学意味的问题：“究竟什么样子才算老人？”

在李沈华看来，此言直指养老需求的两个大方向：被动养老及主动养老。

失能、失独等群体被动养老多年来一直是我国养老市场主流需求。但随着医疗、生活水平不断提高，老龄人口的个性化养老需求正在释放。

中国老龄协会2019年发布的《需求侧视角下老年人消费及需求意愿研究报告》显示，随着老年人收入提高，消费理念更新，特别是对生活、生命的认知重塑，越来越多的老年人在消费行为上日趋年轻化，对晚年生活的品质性、享受性要求不断提高，在娱乐文化、健康养老等方面支出持续增长。

5月25日，在凤凰谷活动现场，57岁的刘月卿带着爱人一同前来看房。她的孙子已经三岁了，儿子早已搬走，平日里只有夫妻二人在家。

“还用不着小孩养我们，不出意外的话，离靠小孩养老还需要很多年。”刘月卿说，现在还有精力，需要提前规划养老生活，总之不能闲下来。

对董炳辉来说，类似刘月卿这样的客户，正是他们所期待的精准客户。

“过去都是被动养老，老年人实在需要养老的时候才会去养老，好像养老是一件很烦闷的事情。”董炳辉说，但这些年趋势已经变化了，主动养老已经成为趋势。

整体来看，退休待遇较好或者有一定经济实力的“50后”“60后”“70后”主动养老意愿强烈。凤凰谷一期开盘一年半时间内已售出468套房子，其中50岁—60岁客户占比达56%。

李俐华就是其中之一。这位凤凰谷的业主在买完房子、参加了几次活动之后，还带着亲家也来买了一套。“我们要开始规划人生下半场了，上半场努力奋斗是一种生活状态，下半场享受人生。”李俐华说。

而另一位购房者吴女士则表示，自己有一定经济能力，也有兴趣爱好，不愿打扰小孩的家庭生活，“找到同道中人，自己活出精彩。”

当然其中也并非只有价值考量。

一位长沙的购房者在活动现场算了笔账：租个床位用20年，每月最少3000元开销，还不如买套康养住宅，至少房子是自己的。