业委会打官司索回小区物业管理用房

本报讯（株洲晚报融媒体记者/贺天鸿）近日，市中级人民法院二审物权保护纠纷案。被告某房地产开发有限公司（以下简称地产公司）、某生活服务（广州）集团有限公司株洲分公司（以下简称物业公司）被依法判决向原告天元区某小区业主委员会（以下简称业委会）移交1600平方米的物业管理用房。

讨要物业管理用房，业委会一审败诉

2015年6月，地产公司（甲方）与物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定由物业公司负责涉事小区高层住宅的前期物业管理，并约定甲方按总建筑面积1.5‰—2‰比例向乙方提供物业管理用房，乙方无偿使用。本合同终止时，应当向业主委员会移交各种物业管理用房及物业的全部档案资料，清理与业主或非业主使用人发生的债权债务，与新的物业管理公司妥善交接，按时退出物业管理区域。

2013年8月，规划部门向地产公司发放了相关建设工程规划许可证，同意地产公司按审定总图及方案定点建设涉事小区一期，其中物业管理用房109.93平方米。2014年3月，规划部门向地产公司发放相关建设工程规划许可证，其中涉事小区1、2、3号栋2510.44平方米架空层均为物业管理用房。2016年4月，规划部门同意地产公司调整涉事小区45号栋一、二层共计1600平方米为物业管理用房。

2020年1月，涉事小区业委会成立了。之后业委会与地产公司、物业公司之间就物业管理用房一事发生纠纷，经法院调解不成，双方对簿公堂。业委会一审诉请法院判决，确认涉事小区45号栋房屋及1、2、3号栋架空层为物业管理用房；判令地产公司、物业公司立即迁出物业管理用房并移交给业委会使用。法院一审确认涉事小区45号栋面积为1600平方米的房屋及1号栋一层面积为109.93平方米的房屋为物业管理用房，但驳回了业委会的其他诉讼请求。

二审发生了逆转

此后，业委会不服一审判决提起上诉。二审双方均没有提交新的证据，但是业委会改变了部分诉讼请求。业委会认为地产公司、物业公司未经全体业主同意，擅自改变物业管理用房用途，将小区45号栋物业管理用房对外出租，获取经济利益，违反《物业管理条例》的规定，侵害小区业主合法权益，地产公司应将上述物业管理用房返还给业委会。

法院二审认为，业委会主张涉事小区45号栋房屋及1、2、3号栋架空层均为物业管理用房，该主张依据是2014年3月规划部门向地产公司发放的相关建设工程规划许可证，该规划许可证上记载物业管理用房2510.44平方米。但该规划许可证上所载明的物业管理用房面积已在2016年4月审批变更，变更后的物业管理用房为45号栋一、二层，面积共计1600平方米，故业委会主张涉事小区45号栋房屋及1、2、3号栋架空层均为物业管理用房不能成立。

另外，物业公司现占有、使用的物业管理用房，因物业公司的物业服务尚未到期，移交的条件尚未达到。所以业委会主张物业公司移交物业用房的请求也不能成立。

但是，目前地产公司既未将45号栋1600平方米物业管理用房移交给物业公司，也未将其移交给业委会。作为业主大会的执行机构，业委会有权代表业主将依法属于全体业主所有的物业管理用房收回。所以业委会请求地产公司移交物业管理用房的请求成立，应予以支持。