等待时机，未来向好！
株洲晚报融媒体记者/王芳
人物介绍
刘会洪，湖南工业大学经济与贸易学院副教授、经济学博士、房地产经济研究所所长。在省级以上刊物发表房地产方面的专业论文40多篇，其中3篇被人大复印中心全文转载，出版学术著作1部，先后主持了国家社科基金、省社科基金、省社科评审委项目、省教育厅人文社科项目、株洲市社科联课题等多个项目。
2022年仲春时节，株洲晚报记者探访楼市动向，专访以城市与房地产经济研究方向的专家教授——刘会洪，听刘教授聊房价、谈产业，为株洲房地产产业发展建言献策。
2021年，楼市观望气氛很浓
刘会洪以为，2021年，整个楼市观望气氛很浓，多个楼盘以价格促销来吸引客流，反而导致消费者更不敢轻易出手，这也使得市场信心走低。特别是下半年，全国楼市都处于一种低气压的状态。
进入2021年年底，中央一系列房地产相关政策一经发布，刘会洪觉得与往年相比，今年的政策并没有太多新意，依旧是以鼓励刚需为主，长租房和保障性住房仍是市场主要诉求，“购租并举”将是未来很长一段时间房地产市场的主风向。与此同时，中央在对待地方政府对于楼市的态度应该是释放了些许救市的信号。
“我说的救市信号并没有在政策的明面上提出来，但对于许多城市在楼市上的‘小动作’并没有言令禁止，这应该就是属于默许的态度。比如去年南昌、沈阳、哈尔滨放开限购，中央马上就下令禁止，而今年3月1号，郑州开启救市，其中一条是放宽限购：老年人投靠在郑州的子女及近亲属，可增购一套住房。我理解这就是一种政策的放宽。”
刘会洪解释，中央在政策文件是还是保持着原有的态度，但地方可根据自己的实际情况进行微调，助力市场复苏。
应关注楼市的安全系数
一直以来，刘会洪和他的房地产经济研究所都有对株洲楼市进行深度关注。每年，他都会对株洲楼市当年的数据进行梳理。
“从我们的分析数据来看，株洲楼市的安全系数在逐年下降，从最初2016年的90多的安全系数降到了2020年的70，但整体还是处于安全区间。”刘会洪如是描述。
根据数据分析，2016-2020年，株洲市房地产市场风险指数均大于60，说明市场风险仍处于安全区间。但K值越来越小，趋向于60，也说明楼市安全系数逐年降低，风险程度呈现加大的趋势。
从株洲楼市的走势来看，2012年-2015年为调整萧条期，2016年开始随着全国楼市复苏，以及大规模棚户区改造而产生的大量新增住房需求而复苏。2017年至2018年，楼市快速繁荣，供给也在逐步扩大。2019年后，在需求层面，大规模棚户区改造已经结束，以及货币化安置比例大幅度下降，使得棚改释放的需求快速萎缩；另一方面，楼市供给却在快速增加，使得住房供过于求的状况不断加重，楼市开始进入漫长的调整期，房价缓慢下降，住房去化周期不断提高。
科学分析数据，对市场的建议
常年对株洲楼市的关注，在数据分析的同时，刘会洪也会对市场提出自己的观点。根据已接近危险区间的安全系数，刘会洪分析认为，可从监管、拿地门槛及抓住融城机遇三个层面来为株洲楼市助力，以提振信心。
●严格管理与监督房地产开发企业预售资金的使用与流向。
虽然房地产管理部门已经建立了预售资金的监管制度，但在管理上，还存在一些漏洞。如一些开发企业可能并没有将全部预售资金打入被监管的账户上，同时对预售资金的使用流向也没有做到严格监管。这需要政府监管部门加大监管的力度，对违规的开发企业加大处罚力度，让其不能违，不敢违。
●提高拿地及开发的门槛，使资金实力较弱的企业无法开发。
在土地拍卖时，可对房地产企业进行验资，要求其在一定规模以上；土地出让金首付比例要求在50%以上。对出现过非不可抗力因素延期交房，或建筑质量出现较大问题的开发企业，可提高其获得预售许可证的标准，如在主体建筑封顶后才可预售。对信用与资质评级在B及以下的开发企业，应实施较高的预售许可证发放标准。
●抓住城市群发展机遇，推动长株潭都市圈更深层次融合。
当前区域层面的竞争，不再是单个城市之间的竞争，而是城市群之间的竞争。城市群的发展将带动更大区域范围的发展，也将是包括人口在内的各种要素集聚的中心。随着2021年中央层面 “长株潭都市圈”概念的提出，长株潭一体化的步伐有了明显的加快。因而，作为三四线城市的株洲，应该积极抓住长株潭都市圈发展战略，在发展方向、产业布局、交通规划、公共服务、教育医疗等各个方面与长沙、湘潭对接，更深层次地推进长株潭三市的融合，依托长株潭都市圈吸引更多人口、资金、产业流入，不断提高株洲楼市发展的天花板，实现房地产市场的健康良性发展。
2022年，楼市将继续面临洗牌，部分房企可考虑转型
“株洲这几年发展一直在稳步前行，但与同类城市相比，我们的进度却是较缓的。以江西的赣州、吉安为例，近年来经济发展迅速，它们从珠三角引进很多的新能源与电子信息类的大产业，包括华为、格力、合力泰等知名企业进驻。”
“我们先要理顺这么一个逻辑，产业薄弱就会导致城市对于人口的吸引力也会薄弱，没有人口，楼市发展的天花板就会被迫降低。一直以来，株洲楼市的开发量和竣工量都不错，在省内也是仅次于长沙。但如果人口没有进来的话，仅靠现有市场的刚需，是很难支撑市场的后续发展。在楼市的上升期，市场会吸引很多投资者，但楼市下行，投资者纷纷退场，仅靠刚需，对市场的刺激有限。开发企业在预知风险的同时，更应在产品、服务上下功夫，才能在新一轮发展中抢得先机。”
2月14日，我市举行了2022年第一次重大项目集中开工活动。集中开工项目达147个，总投资458.1亿元，年度计划投资176.6亿元，10个县市区同步举行。开工项目中，产业发展类项目102个。业内称，产业类项目的大范围开工，将是拉动株洲经济发展的重要引擎，对提振整个房产市场的信心也是一大助力。
刘会洪指出，相比岳阳、常德，株洲这几年房价不算高，这对老百姓而言是个好事，不用面对高房价。目前，房价处于低位，再往下降的空间微乎其微。对于刚需而言，在考虑开发企业的实力的前提下，选择没有风险的楼盘可适时出手。同时，应尽量选择准现房，以规避入市风险。
2022年，株洲楼市将何去何从？
刘会洪认为，2022年，在政策没有大的变化及外围楼市没有太大起色的情况下，株洲楼市仍将处于不温不火的局面，但房屋供给量会减少，而小部分实力较弱、融资困难的企业则需防范陷入困境。与此同时，楼市还将持续面临洗牌。在此轮调整过程中，那些能扛过去的房企就是赢家。
“在我们城镇化率已经达到一定高度的前提下，楼市的发展黄金时期已经过去，意味着未来新增的人口，住房的需求量不会像以往那么大。部分企业在认真做产品的同时，可适时考虑转型，蓄力更好地发展。”刘会洪称，2022年，值得期待，愿未来向好。
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