售后返租难兑现 商铺变“伤铺”

▲多米新街市御山和苑店，二楼超市已经停业近半年，仍无新商家入驻。 记者/周蒿 摄

株洲晚报融媒体记者/周蒿

花10多万元买下的商铺，本指望“躺着赚钱”，没想到一年收到的租金只有1000多元。近日，位于天元区泰山西路九八缔景城的九八农贸市场业主与运营方因为招商问题发生纠纷。多位业主认为，背后的根源，是由于该市场商铺投资回报率长期偏低。

投资商铺，一直都是热度颇高的话题。前几年，株洲以售后返租模式吸引投资者的商业项目不在少数。不过，记者近日了解到，投资者购买这些商铺后，想要达到当初预期的收益，难度不小。

业态统一规划，由专业公司运营

宣称让投资者“躺着赚钱”

与临街商铺、社区底商等可以进行独立经营的商铺不同，售后返租式商铺，往往属于统一规划的商业广场、专业市场、酒店式公寓等业态，投资者在购买其中的小面积商铺后，并不能独立经营，而是交由第三方运营商统一管理。

“带租约出售，返租稳定”“售价低，专业运营，躺着赚钱”……在出售之初，这些广告宣传，是开发商用来吸引投资者的主要手段。

五星级农副产品中心、菜篮子工程、首付3万起带10年租约……2016年，冲着开发商铺天盖地的宣传，市民李先生购买了位于世贸广场的多米新街市商铺，并与运营方签订了长期委托经营协议。“当时约定前3年的租金一次性返还，用于抵扣首付，期满后再根据市场运营情况返租。”李先生介绍。

除世贸广场店外，当时多米新街市还有御山和苑店、九八缔景城店等也是采用类似的销售方式，吸引了众多投资者购买。

“一般情况下，开发商都会选择有较强实力的运营方，将售后返租项目包装成具有竞争优势的商业广场、长租酒店等，通过大力宣传卖点，给投资者形成项目能长期稳定盈利的印象。”资深房产中介刘先生介绍，在开发商的宣传中，这些返租项目年返租回报一般都达到8%甚至更高，远比其他物业租赁回报要高。从返租期看，短的3-5年，长的可达15-20年。

记者了解到，在株洲市场，前几年，有不少商铺、写字楼、酒店式公寓等都在打着售后返租的旗号招揽投资者，如石宋路附近某返租式酒店公寓、枫溪大道附近某家居市场、新华西路某商业广场等。近两年，这种现象逐渐减少。

返租少，退铺变现难

部分投资者很受伤

在各种优厚的返租条件下，不少想做“甩手掌柜”的投资者，纷纷入局。然而，如此诱人的售后返租，却没有看起来那么美好。

以多米新街市为例，九八缔景城店在3年期满后，因经营情况不理想，租金长期偏低，引发业主不满，2021年6月退出市场，有业主花十几万元购买摊位，但年租金只有1000多元，收益比存银行的利息都低。御山和苑店二楼原本是农贸市场，因经营不理想整体改为超市业态，但很快又因亏损退出，目前已经歇业近半年，仍无新商家入驻，业主的收益自然无从谈起。

还有不少承诺售后返租的项目，都出现了回报率低、无法按时支付租金等问题，让业主苦恼不已。

芦淞区枫溪大道附近某商业项目，销售时主打芦淞服饰产业转移热点，宣称返租租金丰厚，吸引了上千名投资者购买。但几年时间过去，该项目的投资者拿到的返租租金远远不及预期。

方特旁某商业项目，以旅游配套为主打。投资者2016年购买商铺后，项目方承诺的开业却一拖再拖，至今仍未全部开业，返租也就无从谈起。

返租难，投资能否退铺？对此，多位业内人士告诉记者，基本不可能。

“在售卖商铺之前，开发商就会提前规避风险。”业内人士苏浩（化名）介绍，一般情况下，投资者与开发商之间是买卖关系，而委托管理协议是投资者与运营方签订的。也就是说，一旦项目经营不善，返租达不到预期，发生纠纷的当事双方，是投资者和运营方，与开发商无关。

想将这类产权商铺折现出售，也比独立商铺更加困难。“只有产权但不能独立经营，收益率不归自己所掌控，这样的商铺在二级市场几乎没人买。”资深房产中介黄新城介绍。

产权分散，严重依赖运营方招商与管理水平

“售后返租商铺在销售时，宣传的回报率本就偏高，再加上市场培育期的风险等，经常会有项目收益不如预期。”资深地产人士侯宇认为，商业地产投资风险较高，投资者应谨慎入市。

侯宇介绍，从市场情况看，售后返租商铺单价并不便宜，但开发商为了让更多人能买得起，往往会将商铺划分较小的产权面积，因此总价较低，这是其资金回笼的重要举措。但从投资回报分析，一个成熟市场的商铺回报率都不一定有8%-10%，一个还处于市场培育期的新兴市场，凭什么一定能达到这么高？

“一般来说，运营商会承诺前3年的回报率，其实这个高收益率不过是开发商用业主支付的部分购房款来补贴运营方而已。”侯宇说。

由于产权分散，售后返租商铺严重依赖运营方的招商与管理水平，一旦经营不善，后期很容易陷入恶性循环。“不能独立经营，又因业主众多，在引进新运营方、对市场进行改造、重新制定租金分配方案等重大议题上，很难达成一致，最终在日复一日的争执中，一再错失机会。城区就有不少这样的案例。”某市场管理负责人说。

即使是经营较好的返租市场，由于单个业主话语权较弱，能不能拿到合理的回报，也要依赖市场运营方的自觉。

不过，记者走访了解到，城区也有不少售后返租的物业，经过良好经营，实现了开发商、运营商和业主的三赢，如芦淞服饰城部分老牌专业市场、长江北路附近某酒店等。

“最早一批投资者基本都赚了钱，近几年跟风投资的，很多成了‘韭菜’。”侯宇说。

记者手记

增强投资风险意识

警惕“馅饼”变“陷阱”

不仅是株洲，在全国，由商铺售后返租投资回报率不及预期引发的纠纷，常常见于媒体报道，且此类问题往往难以解决，最终投资者只能“哑巴吃黄连”，望着不能变现的产权证明而烦恼。

售后返租式商铺的兴起自有其道理。多位业内人士坦言，在商业地产刚起步的初期，确实有很多投资者通过这一方式，实现了财富的有效增值，正因为有珠玉在前，才吸引了众多后来者入市。

但另一方面，投资者也必须认识到，目前商业地产已经从以前的紧缺开始走向丰富，部分片区甚至过剩。这种情况下，回报率不复从前就成了必然，投资售后返租式商铺已经从过去的“怎么投都赚”变成了“风险与收益并存”。

减少此类纠纷，需要多方合力。一方面，监管部门应加强执法，杜绝开发企业违规虚假宣传，以不切实际的回报率诱惑投资。另一方面，在购买之前，投资者要增强风险意识，准确认识这一类商铺的特性，综合各类风险因素再做抉择。