开发商购房补充协议“挖坑”购房者险些成了冤大头

▲购房者要提防合同补充协议中的陷阱。网络供图

本报讯（株洲晚报融媒体记者/贺天鸿）通过购房合同巧立条款，逃避逾期交房赔偿责任。近日，市中级人民法院二审判决了一起商品房买卖合同纠纷案，渌口区某房地产公司（以下简称地产公司）的上诉被驳回，须向消费者支付逾期交房违约金3.2万余元。

案情

赔偿计算时间与实际逾期时间差了近10倍

2018年8月，原告邓某、王某与被告地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定邓某、王某向地产公司购买一套房屋总价款为35万余元的商品房，地产公司于2018年9月30日前向邓某、王某交房。

之后，邓某、王某支付了定金，并如约完成了相应的付款。但邓、王二人并未注意到上述合同的补充中约定“邓、王二人行使单方解除权必须在逾期90天届满次日起的30天内，超过30天不行使，该解除权归于消灭，且地产公司承担的迟延交房违约责任最高不超过90天”。

最终，邓、王二人购买的商品房实际的交房时间为今年3月22日，逾期长达899天。对此双方多次协商逾期交房赔偿事宜未果，于是邓、王二人将地产公司起诉到了法院。

法院

应当按照实际逾期天数计算赔偿

渌口区法院一审认为，原告、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。

根据上述合同的约定，地产公司作为出卖人应于2018年9月30日前向买受人交付该商品房，但地产公司今年才交付。而且，上述合同的补充中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容。

所以，地产公司应当按照上述合同中约定的“逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”标准进行赔偿，即3.2万余元。判决后，地产公司不服，上诉至市中院。

市中院二审认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，遂依法驳回了地产公司的上诉。

本报法律顾问聂炜表示，人民法院根据公平原则，对于购房合同的补充协议里出现的不合理、不公平条款，可以认定这些条款没有法律效力，但这并不影响双方签订的购房合同本身。实际生活中，消费者购房时往往会遇到这类补充协议，这时消费者需要特别注意房屋质量、逾期交付以及相关办证等事宜的赔偿内容，从而规避潜在的风险。