房屋养老保险 株洲准备破题

株洲日报全媒体记者/吴楚

不久前，省里下来几份重要批示。这些批示肯定并鼓励了株洲“维资电梯保险”改革，并要求株洲在现有改革基础上，进一步探索房屋全生命周期管理制度。

株洲这项改革，既让“沉睡”的住宅专项维修资金（下称“维资”）动了起来，又让“久治不愈”的电梯故障可查可控，还为全国提供了破解普遍困扰的方法，曾获住建部高度认可。

维资使用、电梯等公共设施养护、保险制度，是房屋养老，或者说房屋全生命周期管理无法忽视的题中之义。

从更高的维度透视与展望株洲电梯保险，必须要承认，“动起来”的部分维资与依旧“躺”在银行的巨额维资相比，仍是九牛一毛；而电梯故障，也仅是小区诸多安全隐患之一。

将改革扩面，如何用好对的经验？

勇闯“无人区”，又如何面对更大的风险？

“唤醒”维资，靠制度保障效与质

假如你住的单元楼共有130户，电梯坏了，要动用维修资金，必须先要征求至少86户业主的意见，并至少取得其中43户业主同意。

这就是小区动用维资的业主表决规则，即著名的“双三分之二参与（总人数及专有面积业主数占比）、双过半同意”。

表决规则侧重保护资金安全，但在实操层面，往往面临业主参与度不高、意见难统一等现实，从而导致维资使用周期无比漫长——而又多半无疾而终。

而就算能动维资，又要面临电梯责任之争。业主、开发商、物业公司、电梯厂商、维保单位等主体之间，规矩层层交织，扯不清的“麻纱”。

这就是当前全国各地普遍面临的困局：维资体量越滚越大却依旧难用，小区公共设施越来越老却依旧难修，安全隐患时时盯防却依旧难防。

“我们的改革紧紧盯住两个关键，一个是在保障业主利益的情况下，尽量提高业主投票和决策的效率；一个是在明确责任与制约的条件下，确保设施维修的质量和水平。”市住建局局长何安国说。

株洲的“物业专项维修资金引入电梯保险机制”（即维资电梯保险）改革，就始终围绕这两个核心展开制度设计。

将维资规模存储至银行，竞争比选出最高利率，先确保业主所得为最高利息，最高利息之上产生的利息，确定为“增值收益”。业主该有的利息一分钱不能少，此其一。

以幢（单元）为单位，设立维资增值收益统筹账户，存放本幢（单元）的增值收益，用于本幢（单元）公共设施维修。增值收益每分钱都归业主共同账户，此其二。

运行5年以上的电梯可走应急程序，但仍需要本幢（单元）3名以上业主，或小区业委会，或社区提出申请，公示无异议再可使用。虽套用应急条款但并不完全绕开业主，此其三。

把电梯安全置于商业保险框架内，用市场化机制配置资源，维保责任集中且明确，质量水平有制约、可追溯。保险机制下确保电梯得到持续可靠的运维，此其四。

改革3年来，株洲城区已有近3500台电梯购买保险，多为运行10年以上的老电梯。

“我们把人身安全摆在最优先级，又要找到公共利益、业主利益的最大公约数，在本就规则不完善的领域撕开一条口子，试图找到一个解决迫切问题的办法。”何安国说。

这是一次顶着政策要空间的改革，在全国无例可循。该改革获得省委改革办、省住建厅及住建部的高度认可及推介。

“我们接下来面临的课题是，该怎样将电梯保险经验稳步提质扩面，或者说平顺过渡到整个房屋全生命周期安全管理上。新的改革体量更大、影响更大、风险也更大。”市住建局副局长颜春成说。

房屋保险，像保车一样“保”房

自2022年长沙发生“4·29”自建房坍塌事故以来，房屋体检、养老金、保险“三项制度”开始被反复提及。

去年，住建部党组书记、部长倪虹在接受新华社专访时也谈到，“三项制度”是构建房地产发展新模式的方向之一。

在去年4月于北京举行的“中国电动汽车百人会论坛2023”上，倪虹以“如何学习借鉴汽车产业，为人民群众建好房子”发表演讲。

“汽车根据使用年限进行年检，保证安全，买了汽车以后要买保险。”倪虹说，“要参照汽车，建立房屋保险制度，以市场化的手段推动完善工程质量和房屋安全监管的体制机制。”

事实上，关于房屋养老保险，十多年来，全国少部分地区已有尝试。

2013年，上海率先在商业住宅工程中实践idi（inherent defect insurance），即工程质量潜在缺陷保险，由工程建设单位投保。市民买房后出现质量问题，可以直接找保险公司解决。

2015年，全国首例区域性城镇居民住房综合保险（即“城房险”）在宁波市正式落地。城镇居民因房屋倒塌造成的损失，可以从保险公司获得理赔。

就在去年7月，重庆市住建委也为其下属一处公有房屋投下首份“房屋安全险”保单。

“新型城镇化进入下半场，规模增量转入存量改造时代，房子日渐衰老。电梯故障、外墙脱落、屋面渗水、水管爆裂，这些房屋‘老年病’正在并且可以预见的日益频繁发生。”颜春成说。

数据显示，目前我国城市中约有20.6%的住宅为老旧住宅，约87.6亿平方米，其中2000年前建成的老旧小区约有22万个。

这里当然也包括湖南株洲。目前，株洲城区建成年限25年以上的住宅约有18万套。

在“三项制度”中，“房屋养老金”跟“房屋保险”热度较高。毕竟，它们一个关乎“钱从哪儿来”，一个回答“钱怎么用”。

有全国人大代表建议，“公私合伙”设立“房屋养老金”用以购买房屋保险。个人的维资、维资利息、公积金利息，与财政的土地出让金、老旧小区改造配套资金等一起组合。

也有地方相关部门建议，住宅专项维修资金原地变身，直接变为房屋养老金。

纵观诸多讨论，都绕不开维资，可人们不知是在回避还是在默认——说得好像维资很好用似的。

而这，正是株洲改革经验提质扩面的优势。

盯紧存量，“法无禁止”敢不敢试？

仔细梳理各地房屋保险探索历史，不难发现此事之难：要么是城市本身寸土寸金或财政雄厚，要么是参保项目本身有官方背书。

换言之，试验的条件并不宽松，甚至可以说苛刻，几乎不具备可复制推广的经验。

其中，新增房屋购买养老保险相对路径清晰，把保险作为审批前置条件即可。

难点在大量存量房屋安全管理。知情人士透露，住建部曾有过构想，房龄25年以内的房屋，由开发商购买保险；25年至50年的，由地方政府购买保险。

在中国人保财险湖南省分公司二级专家邵卫看来，对类似株洲这样的新三线城市来说，该构想很难落地。“这些年，很多开发商要么注销，要么石沉大海。另外，依托地方财政既不现实也不可持续，其中还牵涉到大量政策调整及部门利益。”

归根结底，突破的方向，还是在维资。

到此，株洲新一轮改革设想已经呼之欲出：彻底改革当前维资归集使用制度，将现有的维资归集制度转为投保房屋全生命周期保险。也就是将现在购房时缴纳维资改为缴纳房屋保险费。今后一旦发生相关维修费用损失，像车损一样，直接走保险程序，“报案→定损→理赔”。

目前，上述改革方案已经上报至住建部。

“电梯保险让株洲维资‘死钱变活’了，但与维资体量相比，动静实在太小。目前株洲维资增值收益每年一点几个亿，就算全买电梯保险，仍然还有五十多亿元‘睡’在银行。”市维资中心主任邢民说，“这些本就是业主的钱，应该尽可能的用在业主身上。”

在湖南誉翔律师事务所合伙人韩锋看来，公共利益永远是第一位的，对株洲来说，电梯保险经验眼下至少可以一步步向外墙、屋顶、排水管等小区共有部位及公共设施设备扩大。

这势必产生巨大影响，同样伴随巨大风险。

“株洲电梯保险改革本身对业主大会制度、业主表决规则都有挑战，如今还要过《住宅专项维修资金管理办法》这一关。”韩锋说。

法律风险之外，居民接受能力也是个巨大的未知数。很多业主对小区业主自治方面的法律法规并不了解，也并不热衷参与小区公共事务。

“《民法典》是要业主自己决策，政府又不能替业主决策，但业主又不怎么爱决策，安全问题是大事，那只能是政府创造条件让业主少决策、决策方便。”市内某小区一位业委会主任说。

改革总需要勇气，勇气往往来自对现实的超前判断。哪怕就从全国《住宅专项维修资金管理办法》开始实施的2008年2月算起，带电梯的商品房房龄也超过16年了。

好在株洲这次下定了决心。日前市政府一份领导批示写道：“上位法缺乏依据并不影响改革试点，法无禁止即可试。”