十年磨一剑 “老区”焕新颜

二中老小区改造后一角。 记者/徐滔 摄

株洲日报全媒体记者/徐滔 通讯员/李艳艳

十年磨一剑，“老区”焕新颜。始于2014年的老旧小区改造，不仅让大批老旧小区面貌焕然一新，更让居民幸福感实现了质的提升。

用二中老小区居民话说，就是“幸福是可以看得见，摸得着的。现在晚饭后在小区散步，人人脸上都是幸福的笑容……”

1

软硬双提质

幸福老小区

11月29日11：30，天元区二中老小区。

崭新的沥青路面，绿茵茵的大片草地，整齐的白线车位，一尘不染的全新电梯玻璃幕墙，新建的休憩亭台。太阳底下，几个悠闲的老人正晒着太阳。

此情此景，很难让人相信，这里竟然曾是株洲的一个老旧小区。

谈起老小区改造，原本平静的居民刘桂球突然激动起来。

“以前根本不愿下楼，小区就是垃圾场，狗屎遍地，苍蝇乱飞，杂草丛生，出门就生闷气。”

刘桂球是二中的退休教师，78岁，住二中老小区8栋3楼。随着年龄增大，上下楼成为一大难题。小区改造安装了全新的电梯，解决了他和小区老人们的一个最大难题。

而在荷塘区的茨菇塘街道公交小区内，彩色地砖取得了原来坑坑洼洼的破旧水泥地，乒乓球台，羽毛球场，统一的晾晒架，整齐而规划立在小区的公共区位，居民再也没了“雨天一身泥，晴天一身灰”的烦恼。

市住建局城市更新科负责人介绍，我市老旧小区改造已推行多年，形成了一些可复制推广的经验和独有的亮点。

老旧小区改造与建设海绵城市结合。改造中，全面普及雨污分流和海绵化改造，这在很多地市难以做到或没有想到。

新加电梯与老旧小区改造同步推进，力争应装尽装。不少老旧小区做到了100%加梯。

建立党建引领老旧小区长效管理机制。例如，每年派驻年轻干部进社区，其重点工作之一就是建立健全老旧小区长效管理机制，协助开展老旧小区改造；持续推进“动力党建活力家园建设”和红色物业创建，举办“幸福邻里节”。

在老旧小区改造面貌焕然一新的基础上打造活力街区、活力街巷。如芦淞区文艺巷近期的火爆出圈就是一个最好的例证。

在老旧小区的围墙绘就文化墙，展示小区文化底蕴。

贯穿完整社区理念，打造老旧小区15分钟步行生活圈。

老旧小区改造与城市片区更新相结合。例如田心片区、棉纺厂生活区。

“特别是株洲的基层党建引领+老旧小区，让原本涣散的老旧小区居民凝成了一股绳，成为老旧小区改造的火车头。”该负责人说。

2

艰难改造路

广厦千万间

老旧小区，一般指2000年前建成的住宅，适度情况下，也可将2005年前建成的房屋纳入范围。

据统计，我市1970年-1980年建成的住宅为1.22万套，1980年-1990年为5.44万套，1990年-2000年为10.17万套。2000年-2010年为11.64万套。20多万套老房子，近50%为80平方米以下。

我市老旧小区改造起步早。2014年，我市就启动了这一民生工程。当时的主要内容为“穿衣戴帽”，拆除沿街防护栏等。2017年，市委市政府制定《株洲市旧城提质三年行动实施方案（2017-2019年）》，40家驻株央企省全部签订“三供一业”移交改造协议，对139个职工家属区、7.73万户住房实施了维修改造；中心城区棚户区拆除新建37689户；拆除控违352万平方米，拉通提质小街小巷120条；“厕所革命”新建驿站201座、改造200座。全市2019-2020年完成老旧居民家庭餐厨油烟净化治理5万户。

2019年，启动中央财政部分补助老旧小区改造。2019年至今，中心城区共完成老旧小区改造368个，20231户，1856栋。2023年申报改造项目100个、10796户，352栋。全市共累计加装电梯569台，目前在建约126台，惠及130个小区，3000户居民。

3

六大拦路虎

五招化无形

回想老旧小区改造之路，市住建局城市更新科负责人感慨“艰难险阻，麻纱万千”。

老旧小区改造，第一难是基础设施问题多，风险隐患大。老旧小区房龄普遍已超20年。根据调研统计，45%的住宅存在房屋漏水、地基开裂、外墙脱落等问题。停车难、下水道堵塞、供水不稳定等各种“短板”凸显。二难改造投入不足，与群众期待有差距。甚至出现“边改边乱”“前改后乱”情形。三难人心难齐。老旧小区住户结构复杂，有原住户、新业主、外来租户等不同类型，对居住品质要求不一，很难形成一致意见。四难物业覆盖率不高，服务水平低，低廉的物业费导致了物业只能提供基本的保洁和保安服务。五难治理力量不够强，自我管理难度大。据抽样调查统计，老旧小区60岁以上人口占比近46%，治理力量难以维系。六难体制机制不顺畅，资源难下沉。小区治理涉及众多部门，职责不清、联动困难。

针对这些难题，我市对症下药，精准施策。一是变“无序”为“有序”，着力建强小区党支部，引导党员在老旧小区治理中作模范、当先锋。二是变“个体”为“整体”，着力提升物业覆盖率，探索新的物业管理之路。三是变“整治”为“自治”，着力建强业主自治组织。四是变“独唱”为“合唱”，探索健全城市更新多元投融资机制，创新市场化投融资模式。五是变“输血”为“造血”，着力盘活小区治理资源。对机关事业单位闲置办公用房、场地等进行全面清理，探索采取“产权不变、共享使用、收益分成”的方式，增强老旧小区“造血”功能。

经过10年持续不断的改造，我市老旧小区焕发新颜，大批小区形成合力，人与自然，和谐共处。