物业纠纷案件居高不下 究竟谁之过

齐卫国

近日，天元区某小区11名业主来到株洲日报社反映，其小区的物业公司将本小区的大概50多个业主告上了法庭，理由是欠缴物业费。相关人员反映，物业公司未按合同履约，业主多次跟其协商无果。走上诉讼程序后，本想法院给予公正判决，结果是根本没有到小区来核实情况，就宣判了业主败诉。

谁没有履行合同？

签订的物业服务合同是受法律保护的。是否按合同约定进行缴费履约则是让物业公司和业主走上法庭的首要原因。具体情形就要看服务合同中是否明确了：业主是先缴物业费才能享受物业服务，还是物业公司先服务，业主再按约定方式缴纳等质量的物业费。

现实中，相关物业服务公司将业主告上法庭的理由基本上是业主没有缴纳物业费。而业主状告相关物业服务公司或者愿意走上法庭打官司的理由则是“一分钱一分货”“我交了物业费，物业公司就应该按合同执行”“物业做了多少事我就出多少物业费，天经地义”。现在最大的问题是，大多数物业服务纠纷是相关物业公司没有按照已签订的合同规定完全履行义务，服务质量不到位。比如实际到岗人数比约定的少，服务失职导致业主财产受损，公共收益管理使用不规范，保洁工作、绿化带的补植以及公共设施残破维修不及时或者降低质量随意修补，一直在透支小区原有公共设施等。之所以这么讲，是因为绝大部分类似案件法院判决：业主“输掉”官司，但按约定或合同规定的金额给予一定折扣的优惠，让业主缴纳剩余的物业费。

谁是弱势群体？

有人会说：“欠费的是大爷”“物业官司打不起”……而株洲相关法院公布的数据显示，大部分的物业官司都是物业公司状告业主不缴物业费。业主当被告是否都是“无赖”？当然不是！据了解，大部分业主之所以愿意走上被告席，是因为深信人民法院会给其一个公正。但一些法庭的现场场景却是，原告相关物业公司派出的是专业律师，被告基本上是单个业主。从懂法用法的专业性上来说，业主成了绝对的弱势。相关律师一句，你提供的证据不具有“三性”（证据三性是指客观真实性、关联性、合法性），直接搞蒙业主或者是被告。

相关投诉人（业主）向本报记者反映，法官说这类物业官司会按简易程序走，一审即为终审。有投诉人还表示，开庭现场，当庭法官没有全程参与案件审理过程，多次走出法庭，短则十几分钟回来，长则半个小时以上才回到法庭现场，只剩下法庭书记员记录原、被告陈述内容，更有个别法官直接打断业主或者被告陈述，理由是陈述书上有的内容可以不用讲了。相关投诉人（业主）说：“从法官的态度看，审判的结果可想而知。”

谁真正输了官司？

相关法官说，此类案件案情并不复杂，但处理起来难度较大。很多业主往往会将对物业公司的不满情绪带到法庭，将矛头指向法院。相关案件，基本上都是一个小区一个标准，判决的标准基本上都是参照第一起案件结果。因为采取的是简易程序，并没有去小区进行现场核查原、被告双方提供的证据。相关物业公司说，我们做好了服务，个别业主就是不缴物业费。业主不缴物业费我们咋服务好。催缴多次无效，只能打官司了。相关业主说，合同到期后，因协商不成，我们小区早就与该物业公司解除了物业服务，该物业公司就是不走。在合同存续期间，相关物业公司未按签订的合同履行，所收取的物业费支出没有公示，设施设备没有维护好竟吃我们小区的“老本”，业主家中出现漏水、水电故障等问题时，物业公司不能第一时间应对解决，而是采取拖延应付的态度，从而导致矛盾激化。

司法是维护社会公平正义的最后一道防线。一个良好的生活环境需要业主和物业公司共同努力营造，缺一不可，所以建立良好的合作关系，是业主与物业公司都应共同努力的方向和目标，也是主管部门应当高度予以关注的问题，主管部门应当加大对物业公司服务质量的监管力度，制定严格的准入、淘汰制度，为营造良好的生活居住环境而努力。同时，法院等相关部门也应走进矛盾现场，一小区一方案，真正解决相关矛盾，别让小事累积出来的怨气，成为社会的不稳定因素。