株洲楼市的“马太效应”

湖景房、学区房、高铁站多重优势加持下，类似绿地株洲城际空间站的楼盘前景乐观。 记者/徐滔 摄

株洲日报全媒体记者/徐滔

2023年1-6月，株洲房地产行业面临前所未有的困难和问题。在市委、市政府高度重视以及系列政策扶持下，株洲楼市逐渐走出低谷，市场信心正逐步恢复，商品房销售实现正增长，房地产市场总体呈现平稳发展态势。

株洲楼市当下究竟怎样？以后的趋势又将怎样？什么样的房产可能逐渐贬值？而什么样的房子仍然将继续坚挺？在长株潭融城的大背景下，株洲楼市，是否可能吸引长沙客户前来购买？

1、马太效应

凡有的，还要加倍给他，叫他多余；没有的，连他所有的也要夺过来。

马太效应，在当下的房地产行业显露无疑。

9月23日，绿地株洲城际空间站。

这家100万平方米的国际社区，在武广生态教育城板块中都属于头部大盘。在高铁和汽车西站等交通优势+博古山公园和星月湖等生态优势+株洲市二中高中、初中、小学全配套等教育资源优势加持下，这家本就在中国闻名遐迩的地产集团，这几年在株洲开发的楼盘销量一直名列前茅。

“4800多套房屋只剩下200多套未售出。”该楼盘的销售主管陈浩介绍，虽然销量好，但在“房住不炒”等系列政策下，这里和全国房地产市场一样，整体销价呈现下降趋势。

几年前，这里洋房销价9000多元/平方米，高层精装房7500-8500元/平方米。而现在剩余的楼盘售价在6500-7000元/平方米。

株洲市住房和城乡建设局（简称市住建局）发布官方消息，今年1-6月份，全市新建商品房新增供应101.25万㎡，同比增长30.13%；全市新建商品房联网直报销售同比增长5%，增速排全省第一，但中心城区新建商品住房网签成交均价6477元/㎡，同比增长-2.1%。

梁宁，株洲绿地武广置业有限公司企划经理。作为在株洲房地产市场“前沿阵地”从业10多年的策划人，对于株洲当下楼市的最新特点和变化，有自己独特的见解。

购房客户极度务实、理性。这是当下株洲楼市的一大新特点。

“2018年这里刚开盘的那会，很多人排队连夜抢购。”他解释，几年前，楼市具有金融属性，投资价值大，不仅仅是他们这里这样，株洲其他楼盘也同样如此，“买到即赚到”的理念深入人心。但在国家“楼住不炒”等系列政策出台后，楼市迅速“降火”，楼市金融属性迅速下降，客户购房考虑更多的是“刚需”，包括交通便利快捷、环境宜居舒适等。

多年来一直在销售一线的陈浩更是直言，现在购房，客户首要考虑的就是现房。有些地方看起来即将竣工，但已停工未建的，或没有核心吸引力的楼盘，销售都不理想。“抢购风潮”已一去不返，难以再现。

虽然楼市大环境疲软，但事实上，仍有两类型楼盘比较坚挺。

“一切为了孩子的理念不会一下改变，学区房的价格以及销量，仍然前景乐观。”梁宁解释，株洲楼市策划人员基本都比较熟悉，他们在一些行业群里，对整个行业交流也比较多，只要是学区房，就“卖得动、卖得好”。

其次，高品质的楼盘也不愁销售。梁宁解释，当下中国的楼市，最火的基本都集中在全国排名靠前的20个大城市。就湖南来说，长沙洼地效应显著，人才、资金流入长沙是大势所趋，三四线城市“外流”难以避免。同时，就株洲而言，楼市趋于饱和，很多家庭已有1-2套房，多者更甚。在三四线城市“外流和饱和”的大背景下，楼市出现一个新的特点：很多持有多套房屋的市民，更愿意出售自己原有的小户型或老旧房屋，置换一套小区环境好、交通便利、生活方便的高品质楼盘住宅，改善性住房成为一个新的刚需，洋房、别墅将有望成为株洲新一轮楼市热点。

这也就意味着，市场上将会存在大量的老旧二手房，在有限的购买资源下，这部分二手房成交价格可能逐渐呈现下降趋势。除非这样的老旧房屋，有其自己独一无二的优势。

2、这个楼盘 70%被长沙客户买走

长株潭融城已经开始，株洲楼市能否有所作为，成为长沙购房群体“外溢”的首要受益者？

在来绿地株洲城际空间站前，梁宁在株洲经开区（原云龙示范区）负责“绿地21城”这个楼盘的策划营销。

“楼盘共有6000套左右的房屋，70%都被长沙客户购走。” 梁宁解释，长沙客户前来购买的原因，是长沙当时限购，购房条件比较苛刻。而那个楼盘，从长沙部分地区车程30分钟左右，加之价格在4700-5700元/平方米，别墅也才100多万元，和长沙相比，具有巨大的价格优势。在这个标杆楼盘带动下，周边楼盘也因此受益，部分长沙客户，选择了“21城”周边的楼盘。

而在清水塘大桥东侧的“旭辉湘江汇”楼盘，同样有大批长沙人前来购房、看房。来这里的群体，基本都是“株洲三一”的工程师和高管。这个楼盘，得益于从长沙来株洲上班的“三一人”。

随着长株潭轨道交通的全线贯通列入议程，在长株潭融城的大背景下，株洲楼市如何借力融城的交通优势、产业优势分得长沙购房大军的一杯羹，只属于具有远见卓识的那群人。

3、株洲楼市对策

面对下行压力大的楼市，株洲究竟怎么办？

市住建局提出了四大对策：

支持市场主体发展。一是用好用活“房地产新政22条”，全力促进住房消费，加大房地产行业金融、税收支持，提升房地产行业发展信心。二是以开展“走基层、找问题、想办法、促发展”和“三送三解三优”活动为抓手，统筹推进行业主体建档立卡工作，做好企业帮扶，支持企业发展。三是扶植建筑企业做大做强。在同等条件下，支持本地建筑企业承接建筑项目，提升企业核心竞争力，促进建筑业高质量发展。

激活市场需求。在房地产市场需求日趋饱和的形势下，一是全力支持正常购房需求。采取支持“送房下乡”、企事业单位团购、吸引外来购房、人才购房等措施，有效释放市场需求；进一步降低二手房交易成本，激发二手房市场活力，以带动一手房市场交易。二是培育新的市场需求。工业地产正逐步成为房地产业重要的组成部分。因势利导，采取购房补贴、按揭贷款利率优惠等措施，释放实体生产企业购买工业地产需求，形成行业发展新的增长点。

引导行业供给侧改革。房地产市场正从“卖方”市场向“买方”市场转变，引导行业从供给侧发力寻求新的突破。一是提升住房品质。坚持以人民为中心，有效引导住房建设和消费模式转型，打造一批绿色、低碳、智能、健康、适龄、宜居的住房产品，以不断满足人民对美好生活的追求，激活改善型需求。二是以需定供。以需求为中心，从产品户型、面积、楼层、数量等诸多方面精准供给，满足不同需求；三是多元化供给。以工业、养老地产为主，推进市场产品多元化供给，促进行业发展。

营造良好的发展环境，稳定市场预期。一是扎实推进保交楼工作。聚焦保交楼目标任务，推进项目建设，扩大开发投资，提振市场信心。二是积极防范市场风险。完善房地产市场监管体系，规范企业开发经营行为、维护市场秩序，有效防范后续新预售项目逾期交付风险。三是加强信息公开和、舆论引导。建立常态化信息发布机制，准确解读房地产市场形势与政策，宣传保交楼和房地产转型升级成果，稳定市场预期。