热点城市迎“认房不认贷”时代

梁晨 制图

8月25日，中国房地产市场迎来多项重磅利好政策。住房和城乡建设部等三部门联合印发的《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》公布，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知明确，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。业内专家认为，这意味着中国热点城市将迎来“认房不认贷”时代。

什么是“认房不用认贷”？

“认房”或“认贷”是银行在发放住房按揭贷款时认定是否是首套房的参考标准。“认房”是指银行参考拟购房家庭在当地实际拥有的住房套数；“认贷”是指银行根据拟购房家庭在全国范围内是否有过住房贷款记录，来确定是否为首套房。

其中最为严格的认定标准就是“认房又认贷”。它意味着如果有过购房贷款记录，再购房时即使名下无房或贷款已还清，也会被认定为二套房。二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费均明显高于首套房。

据贝壳研究院测算，在北京，一套650万元(人民币，下同)的改善性住房(非普通住宅)，在“认房不认贷”的情形下，首付比例40%，而在“认房又认贷”的情形下，首付比例翻倍为80%，首付额度多出260万元。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，目前一线城市及厦门、成都、合肥等约20个热点城市实行“认房又认贷”的政策。

为何调整“认房又认贷”？

业内专家认为，“认房又认贷”政策抑制购房需求，特别是换房群体的改善性住房需求。贝壳研究院指出，例如：北京在2011年和2017年两次启动“认房又认贷”之后，二手住宅成交均价均经历了约1年的下跌期，且房价累计跌幅均达到15个百分点。

此外，北方部分城市如天津、济南等近年来房价持续低迷，很大程度上也是因为在市场热度偏低阶段执行“认房又认贷”，过度抑制了市场需求。

在2010年以来的两轮楼市调控周期中，“认房又认贷”被视为抑制需求、给楼市降温的重要政策工具，但眼下市场形势和预期已经发生变化。7月24日的中央政治局会议明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，优化首套房“认房又认贷”政策为“认房不认贷”，对于外地有过贷款记录、本地无房以及“卖一买一”的置换需求来说，首付比例及贷款利率将有明显下降，同时房地产相关税费也有望按首套执行，此政策在降低家庭购房门槛的同时，也降低了购房成本，有利于需求释放。

哪些城市可能落地？

需要看到，三部门强调：“此项政策作为政策工具，纳入‘一城一策’工具箱，供城市自主选用”。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这也意味着“认房不用认贷”是否执行、什么时候执行，由城市自行决定。城市地方政府若要执行该政策，需与当地人民银行磋商，而且会综合评估当地房地产市场运行情况和风险。

陈文静表示，此番新政为核心城市优化房地产信贷政策打开了空间，预计多数二线城市将较快跟进落地。一线城市同样存在政策落地预期。由于一线城市房屋总价高且首套房与二套房首付比例差距较大，若政策跟进执行，预计将对市场产生较为明显的带动。

多项优惠政策同日落地

记者8月25日从财政部了解到，为继续支持居民改善住房条件，财政部、税务总局、住房城乡建设部日前发布公告称，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

享受公告规定优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：一是纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内；二是出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

中国社会科学院财经战略研究院财政研究室主任何代欣表示，为支持居民改善住房条件，去年，财政部等部门出台了支持居民换购住房有关个人所得税政策，政策将于今年底到期。三部门此次发布的公告明确将这项政策延续实施至2025年底，有助于继续支持居民改善住房条件。

此外，为继续支持公共租赁住房建设和运营，财政部、税务总局发布公告，明确继续实施公共租赁住房税收优惠政策至2025年底。

“近期，财政部等部门连续发布多则公告，明确延续实施涉及资本市场、住房领域的多项税费优惠政策，有助于进一步稳定预期、提振信心。”何代欣说。

相关新闻

全面取消限购限售

浙江嘉兴楼市新政：

8月25日，浙江嘉兴市发布重磅楼市新政。

据“嘉兴发布”官方微信，嘉兴楼市新政一共涉及全面取消限购限售、降低首付比、提高公积金最高可贷额度等21条措施。

新政明确，支持居民家庭的刚性和改善性合理住房需求，取消行政限制性措施。即自措施发布之日起，支持所有居民家庭的合理购房需求，不再限制购房套数；所有商品住房(含原限售房屋)不再限制转让；因申领人才购房补贴需限制交易的房屋不在执行范围内，参照相关人才政策要求执行。

加大住房公积金贷款支持力度，首套房住房公积金贷款最低首付款比例继续执行20%，二套房住房公积金贷款最低首付款比例执行30%。全市范围内住房公积金贷款额度计算倍数从10倍提高至15倍。推行提取住房公积金支付购买新建商品住房首付款政策。优化住房公积金贷款家庭住房套数认定标准。

支持个人住房贷款合理需求。落实好新发放首套商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，优化和支持刚性住房需求。银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善性普通自住房的信贷需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

据北京青年报，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，政策的优化对于购房者而言，无疑是一利好消息，将在一定程度上促进购房需求的释放，提高房地产市场活跃度。嘉兴本次新政最大的亮点在于全面取消限购限售，而且在嘉兴之前，其实也有厦门、郑州、扬州等城市对限购限售政策进行过优化，不过大多是针对局部区域或个别群体的调整，而本次嘉兴调整限购限售做到全面惠众，力度较大，这对于当前情绪仍较低落的房地市场以及逐渐形成一定免疫力的政策端给予了一定信心。

(文图据中新社、新华社、每日经济新闻微信公众号)