从“无人管”到“我们自己来管” 一个“小区自治”的成功样本

小区内安装了带人脸识别系统的电动门。 记者/伍靖雯 摄

策划：董介 罗佳

执行：株洲日报全媒体记者/伍靖雯

无物业小区自治，如何能长效？

“想方设法开源节流。”这是汇宇芳庭小区业委会主任黎昕给出的答案。

凭着这股干劲，这几年，该小区从物业公司刚撤离时的艰难窘困，一步步发展成业主自治的典范，这背后有什么样的故事？

自治头件事：降低物管费

干净整洁的道路、停放有序的车辆、装有人脸识别系统的电动大门……4月4日，记者走进荷塘区麻园社区的汇宇芳亭小区，眼前一派秩序井然。

这里曾是大家口中的“烂尾楼”。曾经因为房屋存在开发遗留问题，小区电梯故障、房屋漏水等问题频发，业主们怨声载道，不肯出物业费，2015年底，原物业公司突然撤离。

小区只有1栋楼，业主自治，成了当时唯一的选择。在区城管部门、物业服务中心、街道办和社区的帮助下，小区成立了业主委员会，黎昕被大家推选为主任。

彼时，小区可以说是“百废待兴”。保洁、维修等各处都要花钱，但会计专业出身的黎昕做的第一个决定，就是把物管费从原来的每平方米1.5元降至1.2元。

他给记者算了成本账：降费可以提高业主缴费积极性，最重要的是业主自治不像物业公司要考虑盈利，降费完全可行。

果然，小区物管费收取率逐步提高，直至保持在90%以上，运转秩序逐步恢复。在挨家挨户上门走访、沟通时，黎昕还特别注意发掘热心居民，发动更多人一起守护小区。

去年，该小区正式成立志愿者服务队，还创新实施扁平化管理，业主们遇到任何问题，都可联系专属志愿者反映，提高服务效率。

随着小区一天天变美变好，不少人都搬了进来。小区住户从最初入住不到40户，到现在已有近百户居民。

开源节流，实现“自循环”

物管费保障了小区运转的日常开销，但若是遇上电梯等大件设施的更新运维，难免捉襟见肘。为此，小区业委会想方设法开源节流，提高自我“造血”能力。

开源，首先是寻找经营性收入来源。黎昕举例道，小区居民楼是周边最高的建筑物，业委会利用这一优势联系三大电信运营商，通过在楼顶安装信号塔，每年可收入上万元；引进速递易、快件宝、电梯广告等，每年也有近万元收入等等。

做每个决定前，黎昕都会提前在小区业主微信群征求大家意见，每月的收支账目也都会在小区和微信群内公示。小区的公共资源盘活了，每一笔收入又明明白白花在了小区，也得到了业主们的认可支持。

节流，业委会的策略是在小区内部挖掘资源。比如小区两台电梯运维的合作方，就是小区业主的公司，不仅拿到了低于市场价的优惠，业主参与也更有管理自家的责任感。

畅通“自循环”，现在，小区已有超过10万元物管经费结余。不仅如此，小区环境越来越好，原本让业主们头疼的电梯、水泵等设施问题解决了，小区内还安装了自动道闸、智能电动门、高清监控摄像头等，“尤其是监控安装后，再没有业主反映家里出现偷盗事件了。”黎昕很欣慰。