市住房和城乡建设局积极探索物业专项维修资金使用的“株洲模式”

株洲日报全媒体记者/王芳 通讯员/邢民

【背景】

2020年，株洲市维修资金缴存总额约为40余亿元，当年资金使用量共计2700万元，使用率仅0.6%左右。按照《住宅专项维修资金管理办法》规定，要使用住宅专项维修资金，需经占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过。由于牵涉多方利益，加上小区自治机制不完善，业主意见难以统一，导致维修资金使用率低下。另一方面，小区电梯维保困难、故障频出成为业主反映强烈的突出问题，仅2020年，市长热线涉及小区电梯的投诉就达676起。

对此，我市自2021年始，积极探索物业专项维修资金增值收益用途试点改革，将其作为建设幸福株洲、提升市域治理体系和治理能力现代化的重要环节来抓，以电梯维修保险作为突破口，在全省乃至中部地区首次实现使用维修资金增值收益购买电梯保险，初步形成了物业专项维修资金使用的“株洲模式”，有力提升了市域治理体系和治理能力现代化水平。

【做法】

“死钱变活、活钱用好”

作为全市首批参与改革试点小区，天元区泰山公馆40台电梯通过维修资金统筹账户支付保费，参保了“电梯维修保险”。截至今年5月底，保险机构共监督试点电梯维保280次，处理有效报案6起，接到报案后30分钟内响应，平均维修时效仅1.58天。

无独有偶。天元区山水文园小区共31栋住宅，合计电梯116台，平均运营年限7年。虽然没有发生大事故，但各类电梯故障难免。根据小区物业公司资料显示，所有电梯每年维护总费用近10万元。从今年5月始，我市房屋维修资金新政明确可以用增值收益购买电梯保险开始实施，截至7月，该小区共有27栋合计104台电梯完成投保，电梯从7月起将获得每年每台8万元的维修费保障。

围绕“死钱变活、活钱用好”的思路，株洲市住房和城乡建设局坚持摸着石头过河和加强顶层设计相结合，通过最初2台电梯到现在1507台电梯试点，用改革的办法破解了四大难题。

建立统筹账户，破解“钱不能用”的难题。创新设立以幢为单位的维修资金增值收益统筹账户，改变了以往全部分账到户的做法，通过3名以上业主、业委会或物业公司提出申请，公示无异议即可使用。

优化操作流程，破解“钱不好用”的难题。发布《株洲市物业专项维修资金统筹账户购买电梯维修保险改革试点操作流程》，详细明确了参与试点改革的对象标准和申请流程，除必须公示的7天时间外，最快7个工作日内就可完成整个流程。

提高增值收益，破解“钱从哪来”的难题。引入市场竞争，比选优质银行为维修资金专户银行，确定为维修资金增值收益，用以购买电梯维修保险。

引入保险机制，破解“把钱用好”的难题。在维修资金使用中引入商业保险机制，改变了以往存钱修房、存钱养房的固有模式，通过市场化的方式化解小区矛盾和管理风险。同时，以保险条款及费率审批证明为主要必选条件，择优选取试点保险机构。

【成效】

人民群众获得了实实在在的利益

民心所向，政之所行。市住房和城乡建设局试点探索实现四大转变，让人民群众获得了实实在在的利益。

通过专户银行的竞优机制，提高了利率水平，其中80%采用三年期存款，利率由基准利率2.75%顶格上浮40%，达到了人民银行规定的3.86%上限，为改革提供了资金保障。

以往小区电梯故障维修周期最短7天，引入保险机制后，试点小区的所有电梯故障全部在30分钟以内响应，重大故障维修答复不超过24小时。

引入电梯维修保险机制后，小区电梯的维保质量显著提高，试点小区的维保时长保证在40分钟至70分钟，电梯井道等以往无人注意的“死角”在远程监管后也不再遗漏，对电梯钢丝绳、抱闸等非易损件进行全面更换，断根“陈年顽疾”。截至目前，试点小区没有一起因电梯故障申请使用维修资金，市长信箱、12345市长热线、纪委微信群中没有一起因为电梯故障引发的市民投诉。

省委改革办于今年初将我市物业专项维修资金改革情况上报中央改革办、省委深改委，并于今年6月来株进行专题调研，充分肯定了株洲的改革成效。今年元月，省住建厅向全省各地州市住房和城乡建设局通报我市物业专项维修资金增值收益用途试点改革情况的通报，初步肯定“株洲方案”。《中国物业管理》《维修资金监管动态》《现代物业》等全国性刊物刊登了株洲探索维修资金管理引入电梯维修保险改革的试点和探索情况，引起国内同行的关注。