“保交楼”新玩法：绿城的代建生意

12年前绿城中国迫于资金压力而进行的转型，成就了12年后子公司绿城管理在代建领域的龙头地位。在当下房地产行业下行之际，绿城管理的业绩却意外亮眼。有人认为，在大旗之下，房地产代建行业将迎来千载难逢的发展机遇。

准业主的福音：绿城接手烂尾楼

2021年10月，广州市白云区江高镇人民政府附近的一块工地陷入全面停工。随后，陆续有人在领导留言板上向开发商发起投诉。

这是位于广州白云新城的奥园云和公馆，其开发商中国奥园2021年四季度突然遭遇流动性危机，旗下多个项目因资金运作受阻而被迫暂停施工。奥园云和公馆原定于2023年8月精装修交付，如今充满变数。

不过，2022年7月，准业主们收到了好消息：该烂尾项目将由绿城中国接手——7月中旬，奥园与绿城中国的子公司绿城管理控股签署了战略合作协议，由绿城对奥园的项目进行品牌管理输出。简而言之，绿城将对奥园的项目进行“贴牌代建”。

绿城方面计算，奥园云和公馆项目只需8.1亿元资金就可盘活，且项目本身质地良好。目前，绿城的该项目组成员已经进驻工地。奥园云和公馆的项目公司——广州鸿珺房地产有限公司，其股权架构里未见绿城管理的身影，说明绿城可能没有携带资金入场，进行的只是纯代建、代管服务。

绿城和奥园此前鲜少交集。事实上，发家于杭州的绿城，在成立的27年间，鲜少踏足粤港澳大湾区市场。这次绿城罕见牵手奥园，或将达到双赢：对于绿城来说，不仅发挥了代建优势，也是其将品牌打入大湾区市场的重要一步；对于奥园来说，则盘活了因资金问题陷入停工的项目。

2021年以来，房地产市场急速降温，但代建却展现出意外的韧性。

7月28日，绿城管理公布2022年上半年财报。数据显示，截至6月30日，合约项目总建筑面积9430万平方米，较去年同期增长12.3%。绿城管理CEO李军称“预计今年代建合约面积会超过1亿平方米，这个数字应该在整个行业里是具有里程碑意义的”。

目前，市面上不良房地产项目的数量随着出险房企的增加而上升。有人认为，在“保交楼”大旗之下，地产代建行业将迎来千载难逢的发展机遇。

代建“老手”绿城

绿城管理在2010年由绿城中国创始人宋卫平创立，后经过一系列业务重组、股权转让，绿城中国成为绿城管理的大股东。

业绩上，代建业务对绿城中国的贡献不小。2021年财报显示，绿城中国代建业务当年带来的销售金额达到843亿元，占据集团3509亿元合约销售额的24%；代建的合约销售面积，占据集团总销售面积的39%。

目前，绿城管理是中国最大的代建公司。机构初步测算数据显示，绿城管理当前在代建行业的市占率达22.4%，牢牢占据行业第一。

公开资料显示，绿城中国首个代建业务始于2005年接手杭州市原江干区政府的安置房项目，直到2010年接手瑞安玉园项目的商业代建，绿城才算是真正切入该赛道，成为最早布局代建业务的房企。

当年的这次转型，对绿城中国来说，其实有迫不得已的意味。

“没钱买地或者是很少钱买地就想出（代建）这个办法来，一方面是逼出来的”，宋卫平后来回忆道。他将代建比作“无本生意”：“有的时候回过头来看，我们就靠那么点钱把企业做到这么大的规模，现在干脆去做无本生意算了，去做‘长工’。如果做到1000亿元，绿城中国账面上的收益应该有20亿元左右。”

不过，在房地产高歌猛进的前十年，代建和“点石成金”、高杠杆、高周转的自持开发相比，利润微薄，且开发商角色要被迫从甲方转变成话语权较低的乙方，因此并未受到太多重视。

多年后，宋卫平已离开绿城中国，房地产业先后告别了“黄金时代”“白银时代”“青铜时代”，如今正式步入“黑铁时代”。当年绿城迫于无奈的转型决定，后来却意外令其吃尽红利——最近两年，代建赛道变得前所未有的火热。

为纾困类项目提供代建，

从“保交楼”掘金

在7月28日绿城管理的业绩发布会上，CEO李军还透露了中短期代建行业的一个发展方向：“为纾困类项目提供代建服务将是未来2—3年的市场机会点，绿城管理将参与各阶段不良项目纾困，积极助力‘保交付’。”

相对于股权层面的直接资金输血，代建是对出险房企的另外一种救援方式。眼下，通过引入代建方，盘活搁浅项目，已经成为一种风潮。

这种趋势在绿城管理的客户名单中已有所体现。2020年或之前，绿城管理的甲方客户多数由政府和国企、中小型民营房企组成；但从2021年开始，客户名单中第一次出现了银行等金融机构。这部分代建项目，主要是银行和AMC等资方从出险房企处接盘的烂尾项目，在绿城管理2021年新拓代建项目合约面积中占据4%。

绿城管理的新客户还有地方国资及城投。

目前，绿城管理已经介入了处于不同阶段的停摆项目，其“纾困名单”也已经列出了长长的一串：除了和前述的奥园签署合作协议，还接触到恒大的项目——2021年下半年通过恒大的“债主”中粮信托引入，为恒大位于江苏江阴的项目提供代建、代管服务；此外还参与到南宁中国锦园、昆明绿城春江明月等项目的盘活工作。

针对绿城管理频繁接下烂尾项目的代建工程，严跃进向财熵分析：“化解不良资产需要从金融角度理解，代建其实还是工程层面的操作，当然（代建和金融等其他操作）可以产生一些组合，但代建只能是作为化解不良资产的其中一种方式。”

另一方面，严跃进认为，绿城管理将为代建行业设立标杆：“从商业角度看，绿城参与纾困，有利于为代建模式找到新的方向。其实代建以前也有，也是因为项目在资金上遇到问题需要盘活，但程度跟现在肯定不能比。随着行业出现新情况、新问题，代建的商业模式也要出现调整。”

财熵穿透绿城管理过去5年的业绩数据，并结合高层最近表态发现，其代建模式确实出现了一些显著变化。

例如，绿城管理的自营代建的比重逐年降低，而与业务伙伴合作的比重逐渐提升。

又例如，绿城管理的政府代建业务发展正在加速。这部分业务，主要是指与政府的保障性住房和市政公共服务设施对接的项目。

保障房建设未来将是一个大市场。海通证券的保守测算，预计“十四五”期间国内保障性租赁住房、城市更新的工程合同总计将分别在13650亿元和至少40万亿的水平。在不久前的中报业绩会上，绿城管理也表示会继续加大对政府代建的拓展力度：“政府代建未来可能是主流的房地产开发模式，是政策支持的业务范畴。我们将保持政府代建第一身位。”

（摘自《财熵》）