长袖起
株洲日报全媒体记者/成姣兰
乡墅的兴起，农村建筑业迎来发展新机遇。短短七年间，湖南乡墅产业蓬勃发展，涌现出远大魔方、原墅家乡墅、山源美墅、鼎川建筑等一大批全国知名乡墅企业。行业的快速发展加速了行业整合和洗牌，目前，农村建筑产业不断向全产业链条发展，以建筑为媒介，家装、建材、家电、智能家居下沉市场，万亿级市场处于爆发的前夜。
然而，由于行业标准缺失、监管空白、产业工人缺乏、金融和土地政策的限制，乡墅行业交付质量与能力参差不齐、产业资源高度离散、管理成本偏高、市场开拓缓慢等不足逐渐凸显。如何在资源共享和产业协作中谋求产业发展，形成新的产业闭环和产业生态，成为业内共同探讨的话题和努力方向。
引领全国的湖南乡墅产业
你发现没有，今年起，不管是打开小视频平台，还是网页弹窗，乡墅推广挡也挡不住。时髦的户型和精美的庭院设计，让人不由心动，勾动心底那根回乡建房的心弦。
改革开放40余年，也是中国城市化高速发展的40年。数据显示，1979年，城镇人口占全国总人口的18.96%，乡村人口占比81.04%，2010年，城乡比例首次达到1:1平衡。然而，2021年数据显示，居住在城镇的人口为90199万人，占63.89%，居住在乡村的人口为50979万人，占36.11%。
在此期间，“进城一代”“二代”纷纷在城市置业，城市以房地产业为杠杆，获得了快速发展。随着中国经济发展，乡村振兴战略的实施，乡村基础配套和人居环境得到极大提升。曾经因生活所迫闯荡城市的上世纪60年代和70年代农村人口，开始大量回流乡村置业，依托互联网发展，青年创业乡村成为时髦，乡墅产业，从最具乡土情结的湖南萌芽、壮大。
“目前市场主要集中在长江以南的湖南、江西、广东以及部分湖北市场，湖南乡墅产业在全国遥遥领先。”作为最早一批进入乡墅行业的元老，原墅家乡墅总经理吴建向记者介绍，“有事没事倒腾下自家房子”的湖南特性，让乡墅在湖南的沃野快速发展起来。
从城市建筑起家的他，2016年进入该市场。目前业务已辐射全国十余个省份，年交付量300余栋，产业工人近万人。他说，在他之前，国内鲜少有做乡墅的公司。现如今，湖南大大小小的乡墅企业和商家近200家，结构体系覆盖PC预制混凝土、轻钢结构、现代木结构等装配式技术，以及传统砖混与框架结构，整体市场活跃度领先于全国。
标准化别墅下乡了
在株洲，乡墅产业也正在积蓄巨大的能量。吴建创业乡村建筑产业的同一时间，从湖南省五建电力建设公司转型的龚学斌，创立了湖南山源建设通用设备有限公司，开始从研发端切入，试水乡墅产业。
走进天元区三门镇一家乡墅建设工地，昔日灰尘满天、吆喝四起的农村建房场景不再。几个工人正在紧张而安静地拧紧螺丝，一块块高分子复合模具在他们的巧手上不断搭建成形，极具工业现代感。
“全现浇钢筋混凝土剪力墙及楼板结构工艺，主要用于大型高端建筑建造，普通工人无法完成，极其考验施工和专业技术水平。”龚学斌介绍。然而，要推动农村住宅从外墙体渗水严重的框架砖混结构升级，必须从技术上进行革新。依托于原有城市建设的经验，龚学斌将城市建筑模板、工艺进行标准化改造，推动了钢结构、几何尺寸等20余个标准化，建成国内最具优势的高分子与铝合金复合模具技术工艺体系，推动了乡墅行业技术革新。
研发端打开市场，2020年，龚学斌创办山源美墅，以全现浇钢筋混凝土剪力墙及楼板结构工艺推广可传承乡墅。同时，山源美墅持续在产业链发力，建立了从研发、设计、建设、装修的全产业链条。“我们从地板、门到灯具、家电，住房相关的50余个上下游产品链产品都建立了合作，除水泥、砂卵石等产品当地采购外，所有产品全部厂家直供。”龚学斌介绍。
产业链的建立，不仅加速了产品下乡，也让建房者享受到了实惠。“我们所建的房子，比传统建设成本降低30%，这主要基于我们的供应体系和工艺升级。”短短两年间，山源美墅从年十几套到年140余套，市场份额呈几何级数扩大。
设计起家的株洲本土乡墅企业工固乡野，专注于乡村高端别墅市场，目前订单常年饱和。为保证品质，创始人张健军将公司业务量控制在一年15单左右，年产值上亿元。
在山源美墅、工固乡野等株洲本土企业的推动下，记者了解到，在芦淞区淦田镇、天元区群丰镇、三门镇、雷打石镇等地，一批批高标准乡墅拔地而起，请正规公司建设乡间房屋，渐成风潮。
巨头爆雷，乡墅盈利在何方？
机遇之下，行业呼吁配套政策支持
宝家的爆雷只是行业的试水者，混沌初开的巨大乡村建房市场，吸引着一批又一批入局者。
根据中国科学院地理科学与资源研究所的实地调研及综合测算，全国宅基地总共约有2.7亿亩，其中空置约有1.14亿亩。在龚学斌看来，乡村建房产业化，机遇大于挑战。
“机遇主要体现四个方面。一是基数大。推倒六十年代的乡村二代建筑砖瓦房，重建七八十年代的框架砖混结构，这是一个巨大的存量市场。二是国家工作重心向乡村倾斜。乡村产业发展、美丽乡村建设如火如荼，乡村基本实现了“通硬化路、通自来水、通可靠电、通宽带网络、通快递服务”“五通”建设，并逐步向“有质量安全农房、有卫生厕所、有污水处理体系覆盖、有垃圾处理体系覆盖、有美丽村容村貌覆盖”“五有”深入，这是乡村住宅产业发展的基础。三是绿水青山作为乡村配套，已逐渐与工作和教育作为城市配套一样，成为人们的另一种生活追求。不断火爆的乡村游和民宿业的蓬勃发展便是体现。四是相关政策正在研究和试水。”龚学斌总结道。
巨大机遇之下，乡墅产业的发展也面临着行业不规范、交付缺乏标准、线上获客成交率低、队伍专业化程度低、土地和金融政策限制等多种因素制约。
据了解，目前，全国90%以上的乡村房屋，仍旧由农建队完成。无专业设计团队设计，交付标准缺失造成建筑质量参差不齐，房屋漏水、不符合现代居住需求等缺点深受诟病。然而，农建队的价格优势，一定程度上阻碍了专业公司进入乡村市场。
随着产业壮大，会看图纸、能懂安装，掌握现代筑造技术的专业人员缺乏的现象在各个公司普遍存在。体量的限制也制约了高级管理人员下沉乡村。
行业人士呼吁，政府应建立乡村建房准入门槛，在人才的接续培养上下功夫，加强人员资质和技能培训。通过美丽院落评比、最美乡墅设计评选、低碳房屋评选等引导措施，推动乡墅提质升级，打开乡墅产业化大门。
金融和土地政策试水
“乡墅只是辅助产业，乡村住宅商业化，才是产业的未来。”龚学斌坦言，分散的乡村住宅建设，盈利空间仅在5%到10%之间。由于业务分散，不少企业不得不投入大量营销费用，挤压本就不高的利润，在低利润和亏损的边缘徘徊。
今年，山源美墅承接的张家界马儿山乡村旅游综合体二期工程，就是乡村住宅商业化的试点项目。据了解，该项目为城乡居民合作建房项目，规划房屋140余套。无农村户口的城市居民可通过与乡村居民合作建房的形式，共享房屋。
按照2019年11月张家界发布的《张家界市城乡居民合作建房管理办法（试行）》规定，城乡居民合作建房最高期限不超过40年，按照“房地一体、三权分置”原则对合作建房进行《不动产权证书》统一登记。目前，合作建房项目在张家界多地开展试点。
“城市居民既可以居住，又可以委托民宿公司统一运营，还享有约定期限的居住权。”由于配套有网红景点——无边泳池，眺望之下，延绵的大山形成美丽的天际线，龚学斌给这个项目取名为山源天际。目前，山源天际销售火爆。
“乡村的物业，乡村的资源型资产的开发，将会构成吸纳投资的第三资产池，有力地支撑国家经济向国内大循环为主体进行战略转型。”在5月26日举行的“2022新京智库春季峰会”，著名三农专家、中国人民大学教授温铁军说道。
如何让乡村成为第三资本池？业内人士表示，以乡村宅基地撬动乡村住宅产业化和商品化，无疑是一个好的选择。随着试点的铺开，他们期待着国家、省级层面出台相应的农村宅基地流转、住宅交易政策。
不断完善的农村建房市场，也呼吁金融的支持。今年起，龚学斌和吴建都在干同一件事——对接银行，为农村建房客户金融服务寻求渠道。“沟通了很多银行，目前还没有银行愿意尝试。”龚学斌说，如果农民也能以土地为抵押进行按揭贷款，农村建房市场必将呈几何级扩大。势必推动资本加速下沉农村市场，推动农村住房的迭代更新和人居环境的提质。
他表示，尽管没有银行愿意“吃螃蟹”，他仍旧做好了全面的准备，迎接可能爆发的市场。