我市迎来首家第三方业主大会辅导机构

胡容正在与咨询者讨论株洲市相关物业管理文件。 吴楚/摄

株洲日报全媒体记者/吴楚 实习生/宁远

在一场甚为惋惜的失利后，在株洲经营物业公司14年的胡容决定退出。

像同行所说的那样，任何一个从业多年的物业人都见过许多稀奇古怪的小区事。

业主、物业公司、小区自治，在看似简单实则诡异难测的关系网中，胡容决定不再绕来绕去，她将目光锁定在一切的起点：业主大会。

她发起成立的株洲市幸福人家业主大会辅导机构即将正式对外运营。这一全市（也可能是全省）首家业主大会辅导机构获得了市住建局的支持。

因为，无论是业主自治还是社会治理，众人都有一条基本共识：业主的事，终归要业主自己说了算。

“大会”难开

去年，胡容的公司倾尽全力竞标一处大型物业项目，最终以最高评分成功中标，并完成公示。一切看上去都很顺利。然而，事态随后急转直下。

一个小小的细节被揪出：业主代表大会无法替代全体业主大会，小区议事规则也没有相关规定。也就是说，业主代表的决议不作数。

胡容只能黯然离场。虽说难过，却也能想通。照章办事，当然得尊重章法。但这一遭，令她对物管行业彻底心生倦意。

“虽然这只是一次普通的商业失利，但这背后暴露出的问题却不得不让人唏嘘，业主大会、业主自治组织、小区议事规则等一整套关于业主自治的系统，目前仍然离业主太远。”胡容说。

其实，这是老话题了。

2003年国务院颁布的《物业管理条例》首次正式对“业主大会”进行规定。随后的地方行政法规、《民法典》都再次对其进行了规定。

简而言之，业主大会是小区业主团体最高意思决定机关。业委会（自治组织）由业主大会选出，小区议事规则及公约由业主大会制定。

但它实在是太难召开了。

本土一位律师曾梳理过，业主大会从申请、筹备到最后通知开会，就有十大步骤。到了最重要的业主表决环节，与“房屋所有权”紧密关联，表决条件包裹在一大串的“专有面积”“三分之二”等术语中。

“普通业主很难短时间弄明白种种要求，”上述律师说，“这也是为什么街道、社区很难切实地对小区召开业主大会进行指导，因为它表述专业、流程冗长、太费时费力了，基层要么抽不开身，要么有心无力。”

上个月，天元区颐景园小区业委会向全体业主每人派发200元公共收益，一时间好评如潮。然而，哪怕在这里，上次召开业主大会也是四年前了。

“哪怕小区只有100户业主，开一次会都难，因为都各自忙活，有的也并不住在小区，很难集中召集。”市内某小区业委会负责人直言。

没有官方统计全市到底召开过多少次业主大会，但考虑到业委会是由业主大会选出，这组数据可供参考：全市共有1601个小区，有备案的业委会仅144个。

专家

支招

尽管实际操作时存在客观困难，但在现行规则下，要为小区自治立下各种规矩，就必须召开业主大会。

胡容所发起成立的株洲市幸福人家业主大会辅导机构，旨在为所有参与方提供帮助。

目前，在北京、浙江等地，类似这样的第三方辅导机构已经运转多年。

开发商刁难怎么办？筹备组手续怎么弄？怎么快速而有效的征集业主意见？各种法律行规怎么理解？

辅导机构的初衷即是回答此类让业主挠头的问题。

“我们已经与北京、长沙、杭州等地的专家学者建立联系，另外，一些在株洲从事多年物业管理的行业权威人士也愿意来辅导机构做志愿者。”胡容介绍。

辅导机构是一个民办非盈利组织，免费辅导的对象既可以是业主、业委会成员，也可以是街道社区工作人员、物业管理主管部门工作人员等。

“初期，专家学者更多的是普及常识，法规、流程等，毕竟对大多数业主甚至基层工作人员来说，需要了解的常识还有很多。”胡容说。

业主大会是决策机构，业委会是执行机构，业委会的行为必须得到业主大会的授权。

在胡容看来，针对当前物管行业的一些老大难问题，召开业主大会目前最重要的功能是要选出业委会。

不选出能执行业主团体意志的机构，很多实际小区纠纷依旧无法解决。

关系

变化

业主大会也并非包治百病。选出业委会后，小区治理的博弈便在业主、业委会、物业公司之间开始了。

“物业公司可不想小区成立业委会。”多年来，行业内外经常能听到这样一种说法。这背后的意思是说，大多数业委会可决定是否更换物业公司。

“对与开发商捆绑在一起的前期物业公司来说可能如此，但今天来看，物业公司与业主自治组织关系早就变了。”湖南家美物业服务有限公司总经理周志立说。

移动互联网信息社会，业主维权意识增强、维权渠道增多，物业投诉也在增多。而多年来各种纠纷所造成的物业、业主紧张关系又并未得到太多缓和。

“但有很多问题，是物业公司无法单独跟某个业主沟通解释的，比如电梯故障需要动用业主们的维修资金，又比如公共收益等问题。”周志立说，物业公司也希望中间有个代表业主的机构去协调、去沟通。

此外，市场竞争日益激烈，“守江山”成为主旋律。“房地产在高增长周期那几年，我们每年能新增至少三个项目，现在已经两年没有新增了，而且收费率也在下滑。”市内某大型物业公司负责人说。

一方面，本土物管市场多年野蛮生长以致良莠不齐，市场化进退机制任重道远；另一方面，碧桂园、华夏、长城等物业巨头纷纷抢滩株洲。

“我们只有不断提高服务质量，做好本职工作，以业主为本，才能站稳脚跟。”上述负责人坦言，“丢失一个项目，基本就抢不回了。”

变革

在即

小区治理是社会治理的最小单元，它与每一个城中居民息息相关，是一座城市幸福感的基础。

纵观今年过去的6个月，业主大会辅导机构背后，是株洲物业管理在现行规则下努力变革的身影。

4月，市委组织部、市住建局联手，在全市开展“红色物业”示范项目创建活动，“五个红才算红”、真金白银支持，以期推动党建引领基层治理再上新台阶。

5月1日，《株洲市物业管理委员会组建办法（试行）》正式实施，明确物业管理委员会是业主组织的过渡形态，主要负责组织业主协商共治、共同决定物业管理事项。这是全省首个此类行业规章。

不久后，市住建局、市财政局联合印发《株洲市物业专项维修资金管理办法》，从多个层面出发，力求让维修资金使用效率更高、更合理。其中明确维资增值收益可购买各类设施保险、应急情况跳过表决优先使用、控制预算、决算审核等多项开拓性举措。

几天前，市住建局赶赴浙江衢州，调研物业监管平台，为下一步建立物业服务评价机制寻找方法。

本月27日，首批18个试点小区将开始启动组建物业管理委员会。

“辅导业主大会召开，选出业委会，监管物业公司，是小区治理最为重要的几个方面，最终的目的是，在现行规则下，强化业主主体地位，解决物业市场失灵问题，让株洲的小区治理甚至社会治理更规范更有效。”市住建局物业监管科相关负责人表示。