应急情况优先使用 增值收益能买保险

得益于多年探索，株洲保险市场已能提供成熟的电梯保险产品，图为保险公司电梯维保团队进行电梯检修。 吴楚/摄

株洲日报全媒体记者/吴楚 实习生/吴倩

房屋维修资金“交钱容易用钱难”的问题困扰市民多年，这次，株洲向顽疾“开刀”了。

日前，市住建局、市财政局联合印发《株洲市物业专项维修资金管理办法》（下称《办法》），从多个层面出发，力求让维修资金使用效率更高、更合理。

记者梳理出其中部分亮点，为您一一解读。

1

维资短缺,依法催交

在维资使用中，有市民曾遇到这样一种情况：好不容易走完流程，经过业主表决，却发现，维修账户钱不够了，找业主补交，钱又迟迟交不齐，于是维修只好作罢。

将来，这种情况有望得到改善。

根据《办法》，物业专项维修资金余额不足首期应当交存金额30%的，市房屋维修资金管理中心（下称市维资管理中心）应当提前告知，提醒业主续交，并向业主委员会、物业服务企业或者其他管理人发出预警提示。

业主未及时足额交存，市维资管理中心可以行使催交权利。同样，业委会和利害关系业主也应督促其交纳。经催告后仍不交纳的，可向法院提起诉讼。

“事实上，这笔钱用于维修业主共有公共设施，是全体业主共同获利的，为防范于未然，业主有义务缴纳。”天元区某小区业委会主任认为。

2

维资增值收益

可购买各类设施保险

因为业主表决门槛高，房屋维修资金使用难是个老话题了。

2020年，株洲全市维修资金使用量共计2700万元，而全年全市维修资金缴存额已达到40亿元，使用率仅为0.6%左右，还不足1%。

业主缴纳的维修资金实行专户专存，业主个人无法取出，但钱在账户上，就会产生利息。

房屋维修资金派息以年度为计息周期，利率按照央行公布定期基准利率上浮一定比例，计息金额根据每位业主账户余额的不同而变化。

然而，跟维修资金本金一样，房屋维修资金的利息依旧不能直接取用，只能不断滚存入维修资金专户。

也就是说，维资不使用，体量将越来越大，而巨额资金躺在银行“沉睡”，就势必造成浪费。

如何让它有用武之地？

《办法》以保险为突破口：可用维资增值收益购买保险。

增值收益又是啥？

全市物业专项维修资金由市维资管理中心统一管理，因为规模储存，能争取到高于基准利率的收益。基准利率以内的利息，派入业主个人账户，滚存使用。

而高于基准利率的利息，则确定为增值收益。根据《办法》，增值收益由市维资管理中心存入物业专项维修资金增值收益统筹账户，账户以幢为单位，作为对物业维修养护之用。

《办法》指出，维资增值收益计入统筹账户，主要用于应急维修和购买电梯维修保险。

为什么是电梯保险？

首先，电梯故障已经成为小区最为频发的问题。2020年，株洲市长热线关于电梯故障投诉有676条，几乎日日有投诉。仅一年，数字便翻了4倍，2021年投诉3033条。

其次，在当前关于小区电梯维保实际操作中，一般分为三种情况：日常维保由维保企业解决，小故障物业公司掏钱，大麻烦动用业主维修资金。然而，并不是每个电梯公司或物业公司都具备慈善家的情怀。

再次，得益于多年探索，株洲保险市场已能提供成熟的电梯保险产品。

“电梯管理责任方太过复杂，各类条款层层交织，大部分业主不了解电梯发生故障后依法依规应该怎么办。购买电梯维修保险本质上是让事故后处理变成事前预防，让电梯维修不必再陷入拉扯，可走规定的保险程序。”市维资管理中心相关负责人认为。

一位参与过购买电梯保险讨论的业主代表坦率地说，用于购买电梯保险的增值收益部分，是跟银行“谈”出来的钱，能够解决修电梯的大问题，当然不能放着“晒太阳”。

值得一提的是，对于运行时长五年以上的电梯，由申请人向市管理中心提出申请即可购买。

增值收益当然不仅用于购买电梯保险，根据《办法》，这笔资金还可用于购买屋面、外墙、电梯、消防等物业共有部分的专项维修保险。

3

应急情况跳过表决优先使用

什么情况属于应急维修？

《办法》明确，当物业管理区域内有发生的屋面、外墙防水严重损坏；电梯无法正常运行；玻璃幕墙炸裂；建筑物立面装饰脱落松动等紧急情形，可启动应急维修程序。

商品房居住时间一长，一些“小毛病”总是防不胜防。

近日，天元区尚格名城陆续出现外墙脱落问题，楼下就是沿街商铺和人行道，如果不及时处理，瓷砖掉下去可能会砸伤行人。

同样，在石峰区某个建成10余年的小区一处护坡突然坍塌，而护坡之下埋的是主下水道，再之下是另一处人行道路，消除安全隐患刻不容缓。

小区中出现此类危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情形，就可考虑申请维资。为能够处理及时，《办法》明确应急维修采取应急程序事前不用表决、事后公示的原则，优先使用统筹账户资金进行维修。

其实，近年来全国各地政府破解维资使用难也多从“应急使用”入手。去年1月1日实施的《湖南省物业管理条例》第五十五条就提出维修资金应急使用，即出现一些紧急情况可跳过业主表决直接动用。

钱能用，但又如何用得其所？用得安心？

4

控制预算，决算审核

肉多了，就招苍蝇。

近年来，全国各地小区物业公司、业委会互相勾结，利用虚报维修工程造价等方法套取公共维修资金的事件屡见不鲜。

此外，在维修工程综合验收时，业主不专业、走过场，维修后仍质量堪忧，不达标，也让后续麻烦事不断。

如何把笼子扎紧，既保证维修质量，又保证业主自己的每一分钱都用在刀刃上？

《办法》明确，前期施工方案应详细透明，对需维修、更新、改造的项目制定资金使用方案，包括项目基本情况、维修程序、工期、维修单位、费用预算、分摊单位和明细等内容。

让施工单位“看得见、摸得着”。对费用预算超过5万元的，维修单位的选定需采取公开竞争方式择优选择具有相应资质的。

后期将验收程序暴露在阳光之下。申请人应组织维修单位、业主、第三方专业机构进行验收并形成竣工验收报告。对费用预算在5万元以上的项目，申请人应当委托专业机构进行决算审核，并形成项目决算报告。

值得一提的是，最终“钱只能剩，不能超”，决算费用不得超过费用预算。

另外，申请人需将资金使用方案、竣工验收报告与项目决算报告公示7日以上并留存影像资料，防止弄虚作假。